Instandhaltung und Instandsetzung im
Mietrecht: Wer muss Reparaturen bezahlen?
Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: August 2026 Ein tropfender Wasserhahn, eine kaputte Heizung oder Schimmel an der Wand – in vielen Mietwohnungen stellt sich schnell die gleiche Frage:Wer ist eigentlich verantwortlich: Mieter oder
Vermieter?
Im deutschen Mietrecht gelten klare Regeln. Trotzdem entstehen genau bei Reparaturen die meisten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wer welche Pflichten hat, wann eine Mietminderung möglich ist und welche Reparaturen der Vermieter übernehmen muss.Was bedeutet „Instandhaltung“?
Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die Schäden oder Verschleiß verhindern sollen. Der Vermieter sorgt also dafür, dass die Wohnung langfristig funktionsfähig bleibt.Typische Beispiele für Instandhaltung
• ✅ Wartung der Heizungsanlage • ✅ Kontrolle elektrischer Leitungen • ✅ Dach- und Fassadenpflege • ✅ Wartung von Aufzügen • ✅ Pflege gemeinsamer Anlagen Ziel der Instandhaltung: Probleme sollen gar nicht erst entstehen.Was bedeutet „Instandsetzung“?
Von Instandsetzung spricht man, wenn bereits ein Defekt oder Schaden repariert werden muss.Beispiele für Instandsetzungen
• Heizung reparieren • Rohrbruch beseitigen • Defekte Fenster austauschen • Wasserschäden beheben • Schimmelursachen entfernen Hier gilt grundsätzlich: Der Vermieter trägt die Reparaturkosten.⚖️ Gesetzliche Grundlage im BGB
Die wichtigste Regel findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch: §535 BGB Danach muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das bedeutet: die Wohnung muss bewohnbar bleiben, technische Einrichtungen müssen funktionieren, erhebliche Mängel müssen beseitigt werden.Welche Reparaturen muss der Vermieter
bezahlen?
Viele Schäden fallen eindeutig in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter zahlt normalerweise bei: • undichtem Dach • Heizungsausfall • Rohrbruch • ⚡ Problemen mit der Elektrik • kaputten Fenstern • Schimmel durch Baumängel • Defekten Wasserleitungen Auch hohe Reparaturkosten ändern daran grundsätzlich nichts.Wann muss der Mieter zahlen?
Mieter müssen nur in bestimmten Ausnahmefällen selbst zahlen.Selbst verursachte Schäden
Verursacht der Mieter den Schaden selbst, kann er haftbar sein. Beispiele: • ❌ eingeschlagene Türen • ❌ beschädigte Waschbecken • ❌ zerkratzte Böden • ❌ Wasserschäden durch falsche Nutzung Hier kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.Kleinreparaturen
Viele Mietverträge enthalten sogenannte Kleinreparaturklauseln. Diese betreffen meist Gegenstände, die der Mieter häufig benutzt.Typische Kleinreparaturen
• Lichtschalter • Wasserhähne • Türgriffe • Steckdosen • Spülknöpfe Wichtig: Nicht jede Klausel ist automatisch wirksam. Starre Formulierungen oder zu hohe Kostenobergrenzen können unwirksam sein.Was tun bei einem Mangel?
Entdecken Mieter einen Schaden, sollten sie schnell handeln.Schritt-für-Schritt-Anleitung
1️⃣ Schaden dokumentieren • Fotos machen • Datum notieren • Zeugen sichern 2️⃣ Vermieter schriftlich informieren Am besten per: • E-Mail • Einschreiben • Messenger mit Nachweis 3️⃣ Frist setzen Zum Beispiel: „Bitte beheben Sie den Mangel innerhalb von 14 Tagen.“ 4️⃣ Reaktion abwarten Erst danach kommen weitere Rechte infrage.Wann ist eine Mietminderung möglich?
Eine Mietminderung kommt infrage, wenn die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Häufige Gründe • Heizungsausfall • massiver Schimmel • Wasserschäden • dauerhafter Baulärm • fehlendes Warmwasser Die Höhe der Mietminderung hängt immer vom Einzelfall ab.Schimmel: Wer ist verantwortlich?
Schimmel gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Vermieter haftet meist bei: • Baumängeln • Feuchtigkeit im Mauerwerk • ❄️ Wärmebrücken • undichten Leitungen Mieter haftet möglicherweise bei: • falschem Lüften • dauerhaft falschem Heizverhalten Oft entscheidet hier ein Gutachten.Häufige Fragen (FAQ)
❓ Muss der Vermieter eine kaputte Heizung sofort
reparieren?
Ja – besonders im Winter gilt ein Heizungsausfall als erheblicher Mangel.❓ Darf der Mieter selbst Handwerker beauftragen?
Nur in dringenden Fällen oder nach erfolgloser Fristsetzung.❓ Kann der Vermieter Reparaturen einfach auf den Mieter
übertragen?
Nur eingeschränkt. Viele Vertragsklauseln sind unwirksam.❓ Wer zahlt bei einem Rohrbruch?
In der Regel der Vermieter – außer der Mieter hat den Schaden verursacht.✅ Fazit
Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung liegt grundsätzlich beim Vermieter. Mieter müssen nur in wenigen Ausnahmefällen selbst zahlen. Wer Mängel früh dokumentiert und korrekt meldet, kann Streit vermeiden und seine Rechte besser durchsetzen.⚖️ Rechte der Mieter in diesem Fall
✅ 1. Mangel schriftlich melden
Familie Schneider informiert den Vermieter zusätzlich per E-Mail: „Seit dem 08.01. funktioniert die Heizung nicht mehr. Bitte beheben Sie den Mangel umgehend.“✅ 2. Frist setzen
Da im Winter ein Notfall vorliegt, genügt oft bereits eine sehr kurze Frist. Beispiel: „Wir bitten um Reparatur innerhalb von 24 Stunden.“✅ 3. Mietminderung möglich
Bei vollständigem Heizungsausfall kann die Miete deutlich gemindert werden. Mietminderung ≈ 50% bis 100% Die genaue Höhe hängt davon ab: • wie kalt die Wohnung wird, • wie lange der Ausfall dauert, • ob Warmwasser ebenfalls fehlt.✅ 4. Notdienst beauftragen
Reagiert der Vermieter weiterhin nicht, dürfen Mieter in dringenden Fällen selbst einen Heizungsnotdienst beauftragen. Wichtig: Die Kosten können später vom Vermieter zurückverlangt werden. ❌ Was viele Mieter falsch machen Viele Betroffene: • melden den Schaden nur telefonisch, • dokumentieren nichts, • setzen keine Frist, • mindern die Miete sofort ohne Nachweis. Das kann später Probleme verursachen. So wäre das optimale Vorgehen • 1️⃣ Fotos/Videos sichern • 2️⃣ Temperatur dokumentieren • 3️⃣ Schriftliche Meldung senden • 4️⃣ Frist setzen • 5️⃣ Reaktion dokumentieren • 6️⃣ Erst danach Mietminderung prüfen Ergebnis im Praxisfall Der Vermieter reagiert erst nach vier Tagen. Die Heizung wird repariert. Familie Schneider mindert die Miete für den betroffenen Zeitraum erfolgreich und erhält zusätzlich die Kosten für elektrische Heizgeräte erstattet.⚖️ Aktuelle Urteile zu Instandhaltung &
Instandsetzung im Mietrecht
1. Vermieter darf reine Instandsetzungskosten nicht
als Modernisierung umlegen
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 17.12.2014 Az.: VIII ZR 88/13 Der BGH entschied: Kosten für notwendige Reparaturen dürfen nicht einfach als „Modernisierung“ auf die Mieter umgelegt werden. Wenn beispielsweise alte Fenster ohnehin defekt waren und ersetzt werden mussten, zählt der reine Reparaturanteil zur Instandsetzung – und bleibt Sache des Vermieters. Nur echte Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden.2. Energetische Modernisierung muss tatsächliche
Energieeinsparung bringen
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 26.03.2025 Az.: VIII ZR 283/23 Der BGH stellte klar: Ein Vermieter darf die Miete nach energetischen Maßnahmen nur erhöhen, wenn tatsächlich eine messbare und dauerhafte Energieeinsparung zu erwarten ist. Bloße Behauptungen reichen nicht aus. Das Gericht betonte außerdem: Die Einsparung muss nachvollziehbar belegt werden können – notfalls mit Sachverständigen. Wichtig für alle Streitigkeiten rund um Dämmung, Fenster oder Heizungsmodernisierung.3. Vermieter bleibt grundsätzlich für
Schönheitsreparaturen verantwortlich
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 08.07.2020 Az.: VIII ZR 270/18 Der BGH entschied: Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben, sind viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Dann gilt wieder die gesetzliche Regel: Der Vermieter bleibt für die Instandhaltung verantwortlich. Allerdings kann der Mieter unter Umständen anteilig an Renovierungskosten beteiligt werden, wenn dadurch ein deutlich besserer Zustand entsteht.Weiterführende Themen
Katzenhaltung in Mietwohnung Hundehaltung in Mietwohnung Hauschlüssel verloren Heizungsausfall im WinterAutor: Redaktion AMK-Rechtsportal
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Instandhaltung und
Instandsetzung im Mietrecht:
Wer muss Reparaturen
bezahlen?
Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: August 2026 Ein tropfender Wasserhahn, eine kaputte Heizung oder Schimmel an der Wand – in vielen Mietwohnungen stellt sich schnell die gleiche Frage:Wer ist eigentlich verantwortlich:
Mieter oder Vermieter?
Im deutschen Mietrecht gelten klare Regeln. Trotzdem entstehen genau bei Reparaturen die meisten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wer welche Pflichten hat, wann eine Mietminderung möglich ist und welche Reparaturen der Vermieter übernehmen muss.Was bedeutet „Instandhaltung“?
Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die Schäden oder Verschleiß verhindern sollen. Der Vermieter sorgt also dafür, dass die Wohnung langfristig funktionsfähig bleibt.Typische Beispiele für Instandhaltung
• ✅ Wartung der Heizungsanlage • ✅ Kontrolle elektrischer Leitungen • ✅ Dach- und Fassadenpflege • ✅ Wartung von Aufzügen • ✅ Pflege gemeinsamer Anlagen Ziel der Instandhaltung: Probleme sollen gar nicht erst entstehen.Was bedeutet „Instandsetzung“?
Von Instandsetzung spricht man, wenn bereits ein Defekt oder Schaden repariert werden muss.Beispiele für Instandsetzungen
• Heizung reparieren • Rohrbruch beseitigen • Defekte Fenster austauschen • Wasserschäden beheben • Schimmelursachen entfernen Hier gilt grundsätzlich: Der Vermieter trägt die Reparaturkosten.Wann ist eine Mietminderung
möglich?
Eine Mietminderung kommt infrage, wenn die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Häufige Gründe • Heizungsausfall • massiver Schimmel • Wasserschäden • dauerhafter Baulärm • fehlendes Warmwasser Die Höhe der Mietminderung hängt immer vom Einzelfall ab.Schimmel: Wer ist verantwortlich?
Schimmel gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Vermieter haftet meist bei: • Baumängeln • Feuchtigkeit im Mauerwerk • ❄️ Wärmebrücken • undichten Leitungen Mieter haftet möglicherweise bei: • falschem Lüften • dauerhaft falschem Heizverhalten Oft entscheidet hier ein Gutachten.Häufige Fragen (FAQ)
❓ Muss der Vermieter eine kaputte
Heizung sofort reparieren?
Ja – besonders im Winter gilt ein Heizungsausfall als erheblicher Mangel.❓ Darf der Mieter selbst Handwerker
beauftragen?
Nur in dringenden Fällen oder nach erfolgloser Fristsetzung.❓ Kann der Vermieter Reparaturen
einfach auf den Mieter übertragen?
Nur eingeschränkt. Viele Vertragsklauseln sind unwirksam.❓ Wer zahlt bei einem Rohrbruch?
In der Regel der Vermieter – außer der Mieter hat den Schaden verursacht.⚖️ Rechte der Mieter in diesem Fall
✅ 1. Mangel schriftlich melden
Familie Schneider informiert den Vermieter zusätzlich per E-Mail: „Seit dem 08.01. funktioniert die Heizung nicht mehr. Bitte beheben Sie den Mangel umgehend.“✅ 2. Frist setzen
Da im Winter ein Notfall vorliegt, genügt oft bereits eine sehr kurze Frist. Beispiel: „Wir bitten um Reparatur innerhalb von 24 Stunden.“✅ 3. Mietminderung möglich
Bei vollständigem Heizungsausfall kann die Miete deutlich gemindert werden. Mietminderung ≈ 50% bis 100% Die genaue Höhe hängt davon ab: • wie kalt die Wohnung wird, • wie lange der Ausfall dauert, • ob Warmwasser ebenfalls fehlt.✅ 4. Notdienst beauftragen
Reagiert der Vermieter weiterhin nicht, dürfen Mieter in dringenden Fällen selbst einen Heizungsnotdienst beauftragen. Wichtig: Die Kosten können später vom Vermieter zurückverlangt werden. ❌ Was viele Mieter falsch machen Viele Betroffene: • melden den Schaden nur telefonisch, • dokumentieren nichts, • setzen keine Frist, • mindern die Miete sofort ohne Nachweis. Das kann später Probleme verursachen. So wäre das optimale Vorgehen • 1️⃣ Fotos/Videos sichern • 2️⃣ Temperatur dokumentieren • 3️⃣ Schriftliche Meldung senden • 4️⃣ Frist setzen • 5️⃣ Reaktion dokumentieren • 6️⃣ Erst danach Mietminderung prüfen Ergebnis im Praxisfall Der Vermieter reagiert erst nach vier Tagen. Die Heizung wird repariert. Familie Schneider mindert die Miete für den betroffenen Zeitraum erfolgreich und erhält zusätzlich die Kosten für elektrische Heizgeräte erstattet.⚖️ Gesetzliche Grundlage im BGB
Die wichtigste Regel findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch: §535 BGB Danach muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das bedeutet: die Wohnung muss bewohnbar bleiben, technische Einrichtungen müssen funktionieren, erhebliche Mängel müssen beseitigt werden.Welche Reparaturen muss der
Vermieter bezahlen?
Viele Schäden fallen eindeutig in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter zahlt normalerweise bei: • undichtem Dach • Heizungsausfall • Rohrbruch • ⚡ Problemen mit der Elektrik • kaputten Fenstern • Schimmel durch Baumängel • Defekten Wasserleitungen Auch hohe Reparaturkosten ändern daran grundsätzlich nichts.Wann muss der Mieter zahlen?
Mieter müssen nur in bestimmten Ausnahmefällen selbst zahlen.Selbst verursachte Schäden
Verursacht der Mieter den Schaden selbst, kann er haftbar sein. Beispiele: • ❌ eingeschlagene Türen • ❌ beschädigte Waschbecken • ❌ zerkratzte Böden • ❌ Wasserschäden durch falsche Nutzung Hier kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.Kleinreparaturen
Viele Mietverträge enthalten sogenannte Kleinreparaturklauseln. Diese betreffen meist Gegenstände, die der Mieter häufig benutzt.Typische Kleinreparaturen
• Lichtschalter • Wasserhähne • Türgriffe • Steckdosen • Spülknöpfe Wichtig: Nicht jede Klausel ist automatisch wirksam. Starre Formulierungen oder zu hohe Kostenobergrenzen können unwirksam sein.Was tun bei einem Mangel?
Entdecken Mieter einen Schaden, sollten sie schnell handeln.Schritt-für-Schritt-Anleitung
1️⃣ Schaden dokumentieren • Fotos machen • Datum notieren • Zeugen sichern 2️⃣ Vermieter schriftlich informieren Am besten per: • E-Mail • Einschreiben • Messenger mit Nachweis 3️⃣ Frist setzen Zum Beispiel: „Bitte beheben Sie den Mangel innerhalb von 14 Tagen.“ 4️⃣ Reaktion abwarten Erst danach kommen weitere Rechte infrage.✅ Fazit
Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung liegt grundsätzlich beim Vermieter. Mieter müssen nur in wenigen Ausnahmefällen selbst zahlen. Wer Mängel früh dokumentiert und korrekt meldet, kann Streit vermeiden und seine Rechte besser durchsetzen.⚖️ Aktuelle Urteile zu Instandhaltung
& Instandsetzung im Mietrecht
1. Vermieter darf reine
Instandsetzungskosten nicht als
Modernisierung umlegen
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 17.12.2014 Az.: VIII ZR 88/13 Der BGH entschied: Kosten für notwendige Reparaturen dürfen nicht einfach als „Modernisierung“ auf die Mieter umgelegt werden. Wenn beispielsweise alte Fenster ohnehin defekt waren und ersetzt werden mussten, zählt der reine Reparaturanteil zur Instandsetzung – und bleibt Sache des Vermieters. Nur echte Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden.2. Energetische Modernisierung muss
tatsächliche Energieeinsparung bringen
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 26.03.2025 Az.: VIII ZR 283/23 Der BGH stellte klar: Ein Vermieter darf die Miete nach energetischen Maßnahmen nur erhöhen, wenn tatsächlich eine messbare und dauerhafte Energieeinsparung zu erwarten ist. Bloße Behauptungen reichen nicht aus. Das Gericht betonte außerdem: Die Einsparung muss nachvollziehbar belegt werden können – notfalls mit Sachverständigen. Wichtig für alle Streitigkeiten rund um Dämmung, Fenster oder Heizungsmodernisierung.3. Vermieter bleibt grundsätzlich für
Schönheitsreparaturen verantwortlich
Bundesgerichtshof (BGH)/Urteil vom 08.07.2020 Az.: VIII ZR 270/18 Der BGH entschied: Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben, sind viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Dann gilt wieder die gesetzliche Regel: Der Vermieter bleibt für die Instandhaltung verantwortlich. Allerdings kann der Mieter unter Umständen anteilig an Renovierungskosten beteiligt werden, wenn dadurch ein deutlich besserer Zustand entsteht.Weiterführende Themen
Katzenhaltung in Mietwohnung Hundehaltung in Mietwohnung Hauschlüssel verloren Heizungsausfall im WinterAutor: Redaktion AMK-Rechtsportal
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