Abrechnung über die Nebenkosten und Abrechnungsfrist
AMK Rechtsportal
RECHT - GESETZE - SOZIALES
•
Sind im Haus auch Gewerberäume, muss der Vermieter beachten, dass diese
Räume eventuell höhere Kosten verursachen. Er muss diese Kosten vorher
herausrechnen. Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen abgerechnet werden.
Haben z. B. die Mieter selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen diese nicht
abgerechnet werden.
•
Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten vorgenommen, darf er diese
Kosten abrechnen, als ob es Dritte getan hätten. Das könnte Gartenpflege sein
aber auch Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei keine Mehrwertsteuer
berechnen.
•
Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate betragen. Ansonsten kann der
Mieter die Nebenkostenabrechnung einklagen oder auch die laufenden
Vorauszahlungen einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Der Mieter hat eine angemessene Zeit zur Verfügung, um die
Abrechnung der Nebenkosten zu prüfen. Angemessen sind
hierfür 4 Wochen.
Muss der Mieter etwas nachzahlen, hat er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.Die gerichtliche Durchsetzung von
Nebenkostennachforderungen
Für Streitigkeiten über Nebenkostenforderungen ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a ZPO. Da die Nachforderung in der Regel unter dem Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung meistens nicht möglich.Widerspruch
Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung kann der Mieter bis 12 Monate nach Erhalt der Nebenkosetnabrechnung einlegen. Sind Nebenkosten unberechtigt enthalten, kann der Mieter diese Abrechnung zurückweisen. Er kann Erklärung und Berichtigung verlangen.Verjährungsfrist
Zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes müssen Vermieter ihre möglichen Nachforderungen stellen. Später ist es nicht mehr möglich. § 556 BGB.Vermieter korrigiert Abrechnung
• Der Vermieter kann auch eine Nebenkostenabrechnung korrigieren, wenn die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei der Erstellung Abrechnung nicht vorhersehen konnte ( bspw.für die Nachveranlagung der Grundsteuer). • Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen die Abrechnung auch noch korrigieren und auch noch Nebenkosten nachfordern, wenn ihm selbst kein Verschulden an einer verspäteten Abrechnung trifft. • Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz verlangen.Die Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung
• genaue Bezeichnung des Mietobjektes, • genaue Angabe der Abrechnungsperiode, • genaue Angabe des Abrechnungszeitraums • Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten • Angabe des Verteilerschlüssels, • der Nebenkostenanteil jeder Mietpartei und die Gesamtkosten, • die gezahlten Vorauszahlungen, • die Höhe der Nachzahlung/des Guthabens. Wenn der Vermieter weitere Betriebskosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra angeben.Einsichtsrecht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen
Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Originalunterlagen gewähren. Also die Originalbelege der Firmen, die mit ihm abgerechnet haben. Beispiesweise die Wasserwerke und Müllabfuhrunternehmen. Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert er den Anspruch auf die Endabrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von zu viel gezahlten Vorauszahlungen. Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern.
•
Die meisten Mieter zahlen monatlich Vorauszahlungen mit der Miete. Der Vermieter muss mit
dem Mieter einmal jährlich abrechnen.
•
Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen
gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann miteinander verrechnen.
•
Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei der Pauschale sind mit der Zahlung eines
monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt. Es kann hier vom Vermieter nichts nachgefordert
werden, auch kann der Mieter nichts zurückfordern. Eine Abrechnung gibt es bei einer
vereinbarten Nebenkostenpauschale nicht.
•
Ausgenommen von der Pauschale sind die Heizkosten. Denn diese sind immer zu einem
bestimmten Teil nach Verbrauch abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich,
klar und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum muss genau benannt sein.
- zum Download oder
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Rundum-Paket
22,80 € nur 11,40 €
Inhalt:
•
die große Mietminderungstabelle
•
ein Programm, das die Nebenkosten- und
Heizkostenabrechnung
•
eine Berechnungstabelle, prüft
Mieterhöhungen auf Zulässigkeit
•
und weitere nützliche Informationen
Formulare und Musterschreiben
•
Mängelanzeige des Mieters
•
Abnahmeprotokoll
•
Gewerberaummietvertrag
•
und viele weitere Formulare………
•
Ablesetermin Heizung
•
Abnutzung Mietwohnung
•
Abmahnung wegen Mietschulden
•
Abrechnungsfrist Nebenkosten
•
Auszug vor Mietende
•
Abfluss verstopft
•
Abnahmeprotokoll
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Besichtigungsrecht Vermieter
•
Bleigehalt im Wasser
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Dübellöcher bei Auszug
•
Duschen nachts erlaubt
•
Besucher für Mieter
•
Mietminderung Badewanne
•
Mietminderung Ameisen
•
Nebenkosten Müllgebühren
•
Nebenkosten bei Leerstand
•
Mietvertrag und Hausordnung
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Grillen auf dem Balkon
•
Recht auf SAT-Schüssel
Abrechnung über die
Nebenkosten und
Abrechnungsfrist
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Sind im Haus auch Gewerberäume, muss der
Vermieter beachten, dass diese Räume
eventuell höhere Kosten verursachen. Er muss
diese Kosten vorher herausrechnen. Nur
tatsächlich entstanden Kosten dürfen
abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter
selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen
diese nicht abgerechnet werden.
•
Hat der Vermieter aber selbst bestimmte
Arbeiten vorgenommen, darf er diese Kosten
abrechnen, als ob es Dritte getan hätten. Das
könnte Gartenpflege sein aber auch
Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei
keine Mehrwertsteuer berechnen.
•
Der Abrechnungszeitraum muss immer 12
Monate betragen. Ansonsten kann der Mieter
die Nebenkostenabrechnung einklagen oder
auch die laufenden Vorauszahlungen
einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Der Mieter hat eine angemessene Zeit
zur Verfügung, um die Abrechnung
der Nebenkosten zu prüfen.
Angemessen sind hierfür 4 Wochen.
Muss der Mieter etwas nachzahlen, hat er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.Die gerichtliche Durchsetzung von
Nebenkostennachforderungen
Für Streitigkeiten über Nebenkostenforderungen ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a ZPO. Da die Nachforderung in der Regel unter dem Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung meistens nicht möglich.Widerspruch
Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung kann der Mieter bis 12 Monate nach Erhalt der Nebenkosetnabrechnung einlegen. Sind Nebenkosten unberechtigt enthalten, kann der Mieter diese Abrechnung zurückweisen. Er kann Erklärung und Berichtigung verlangen.Verjährungsfrist
Zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes müssen Vermieter ihre möglichen Nachforderungen stellen. Später ist es nicht mehr möglich. § 556 BGB.Vermieter korrigiert Abrechnung
• Der Vermieter kann auch eine Nebenkostenabrechnung korrigieren, wenn die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei der Erstellung Abrechnung nicht vorhersehen konnte ( bspw.für die Nachveranlagung der Grundsteuer). • Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen die Abrechnung auch noch korrigieren und auch noch Nebenkosten nachfordern, wenn ihm selbst kein Verschulden an einer verspäteten Abrechnung trifft. • Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz verlangen.Die Anforderungen an eine
Nebenkostenabrechnung
• genaue Bezeichnung des Mietobjektes, • genaue Angabe der Abrechnungsperiode, • genaue Angabe des Abrechnungszeitraums • Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten • Angabe des Verteilerschlüssels, • der Nebenkostenanteil jeder Mietpartei und die Gesamtkosten, • die gezahlten Vorauszahlungen, • die Höhe der Nachzahlung/des Guthabens. Wenn der Vermieter weitere Betriebskosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra angeben.Einsichtsrecht des Mieters in die
Abrechnungsunterlagen
Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Originalunterlagen gewähren. Also die Originalbelege der Firmen, die mit ihm abgerechnet haben. Beispiesweise die Wasserwerke und Müllabfuhrunternehmen. Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert er den Anspruch auf die Endabrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von zu viel gezahlten Vorauszahlungen. Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern.
•
Die meisten Mieter zahlen monatlich
Vorauszahlungen mit der Miete. Der Vermieter
muss mit dem Mieter einmal jährlich abrechnen.
•
Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung
die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen
gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter
dann miteinander verrechnen.
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Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale.
Bei der Pauschale sind mit der Zahlung eines
monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt.
Es kann hier vom Vermieter nichts
nachgefordert werden, auch kann der Mieter
nichts zurückfordern. Eine Abrechnung gibt es
bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale
nicht.
•
Ausgenommen von der Pauschale sind die
Heizkosten. Denn diese sind immer zu einem
bestimmten Teil nach Verbrauch abzurechnen.
Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich,
klar und verständlich sein. Der
Abrechnungszeitraum muss genau benannt
sein.
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die große Mietminderungstabelle
•
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Heizkostenabrechnung
•
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Mieterhöhungen auf Zulässigkeit
•
und weitere nützliche Informationen
Formulare und Musterschreiben
•
Mängelanzeige des Mieters
•
Abnahmeprotokoll
•
Gewerberaummietvertrag
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und viele weitere Formulare………
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