Recht verstehen. Sicher entscheiden.
Praxisnahe Informationen, aktuelle Urteile
und hilfreiche Vorlagen- verständlich erklärt
BÜRGERGELD
> Startseite > Mietrecht > Nebenkosten bei Leerstand
Nebenkosten bei Leerstand – Wer muss zahlen?
✍️ Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal | Aktualisiert: August 2026 Stehen Wohnungen leer, entstehen trotzdem laufende Kosten. Viele Mieter fragen sich deshalb, ob sie die Ausgaben für unvermietete Wohnungen mittragen müssen. Die Antwort lautet meist: Nein. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter davor, für den Leerstand anderer Wohnungen aufzukommen. Dennoch gibt es Ausnahmen und komplizierte Abrechnungen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten. Vermieter dürfen die Betriebskosten leerstehender Wohnungen grundsätzlich nicht auf die übrigen Mieter abwälzen. Der Vermieter trägt den Kostenanteil der leerstehenden Wohnungen selbst. Maßgeblich sind insbesondere § 556 BGB sowie die Betriebskostenverordnung (BetrKV).⚖️ Was bedeutet Leerstand?
Von Leerstand spricht man, wenn eine Wohnung oder Gewerbeeinheit nicht vermietet ist. Auch während eines Leerstands entstehen Kosten. Dazu gehören beispielsweise: • Heizkosten • Grundsteuer • Gebäudeversicherung • Hausmeisterkosten • Müllgebühren • Straßenreinigung • Allgemeinstrom Wer diese Kosten trägt, hängt von der jeweiligen Kostenart und dem Umlageschlüssel ab.Wer zahlt die Nebenkosten bei Leerstand?
Grundsätzlich trägt der Vermieter den Kostenanteil leerstehender Wohnungen. Mieter müssen nur die Betriebskosten bezahlen, die nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf ihre Wohnung entfallen. Der Vermieter darf seinen eigenen Kostenanteil nicht auf andere Mieter verteilen. Das gehört zum sogenannten Vermieterrisiko.Welche Kosten bleiben beim Vermieter?
Zu den typischen Kosten gehören: Kostenart Wer zahlt? Leerstehende Wohnung Vermieter Grundsteuer-Anteil Vermieter Gebäudeversicherung Vermieter Hausmeister-Anteil Vermieter Allgemeinstrom-Anteil VermieterBesonderheit bei den Heizkosten
Für Heizkosten gelten besondere Regeln. Nach der Heizkostenverordnung werden die Kosten meist aufgeteilt in: • Verbrauchskosten • Grundkosten Auch bei leerstehenden Wohnungen muss der Vermieter den auf diese Wohnung entfallenden Anteil grundsätzlich selbst tragen. Die übrigen Mieter dürfen dadurch nicht benachteiligt werden.Darf der Vermieter den Umlageschlüssel ändern?
Nicht ohne Weiteres. Der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen. Eine Änderung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 556a BGB möglich. Der bloße Leerstand reicht dafür normalerweise nicht aus.⚠️ Typische Fehler von Mietern
Viele Mieter kontrollieren ihre Betriebskostenabrechnung nur oberflächlich. Dadurch bleiben Fehler oft unentdeckt. Achten Sie besonders auf diese Punkte: ❌ Gesamtkosten wurden falsch verteilt. ❌ Leerstehende Wohnungen fehlen in der Flächenberechnung. ❌ Heizkosten wurden vollständig auf die bewohnten Wohnungen verteilt. ❌ Der Vermieter erklärt den Umlageschlüssel nicht. ❌ Die Abrechnung enthält keine nachvollziehbare Berechnung. Schon kleine Rechenfehler können mehrere hundert Euro ausmachen.✅ So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung
1️⃣ Wohnfläche kontrollieren Vergleichen Sie die angesetzte Gesamtwohnfläche mit dem Mietvertrag. 2️⃣ Umlageschlüssel prüfen Schauen Sie nach, ob nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch abgerechnet wurde. 3️⃣ Leerstand erkennen Fragen Sie nach, ob Wohnungen im Abrechnungszeitraum leer standen. 4️⃣ Belege verlangen Nach § 259 BGB dürfen Sie die Abrechnungsunterlagen einsehen. 5️⃣ Frist beachten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sollten Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).Praxisbeispiel
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus stehen zwei von zehn Wohnungen mehrere Monate leer. Der Vermieter verteilt die gesamten Hausmeisterkosten trotzdem nur auf die acht vermieteten Wohnungen. Diese Abrechnung ist fehlerhaft. Der Kostenanteil der leerstehenden Wohnungen muss beim Vermieter verbleiben.⚖️ Gerichtsurteil
Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko grundsätzlich selbst trägt. Betriebskosten leerstehender Wohnungen dürfen nicht zulasten der übrigen Mieter umgelegt werden. Für Mieter bedeutet das: Eine Betriebskostenabrechnung sollte immer darauf geprüft werden, ob der Vermieter seinen Kostenanteil korrekt berücksichtigt hat.Wichtige Fristen im Überblick
Thema Frist Abrechnung 12 Monate Einwendungen 12 Monate Belegeinsicht jederzeit nach ErhaltGesetzliche Grundlagen
Die wichtigsten Vorschriften sind: • § 535 BGB – Pflichten des Vermieters • § 556 BGB – Betriebskosten • § 556a BGB – Umlageschlüssel • § 556 Abs. 3 BGB – Betriebskostenabrechnung • § 259 BGB – Belegeinsicht • Betriebskostenverordnung (BetrKV) • Heizkostenverordnung (HeizkostenV)Tipp
Viele Mieter achten nur auf die Gesamtsumme. Prüfen Sie zusätzlich die Gesamtwohnfläche der Abrechnung. Fehlt eine leerstehende Wohnung oder wurde deren Fläche herausgerechnet, kann sich Ihr Kostenanteil unzulässig erhöhen. Gerade dieser Fehler wird häufig übersehen und lässt sich oft erst durch eine sorgfältige Prüfung der Flächenangaben erkennen.❓meistgestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Nebenkosten leerstehender Wohnungen
mitbezahlen?
Nein. Der Vermieter muss den Kostenanteil leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst tragen. Andere Mieter dürfen dadurch nicht höher belastet werden.Kann ich die Betriebskostenabrechnung wegen Leerstands
anfechten?
Ja. Enthält die Abrechnung Fehler, können Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben. Verlangen Sie bei Zweifeln Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.Gelten für Heizkosten besondere Regeln?
Ja. Nach der Heizkostenverordnung werden Heizkosten teilweise nach Verbrauch und teilweise nach festen Grundkosten verteilt. Der Anteil einer leerstehenden Wohnung bleibt grundsätzlich beim Vermieter.
Besuchsrecht
Wenn eine Person dauerhaft in der
Wohnung lebt und dort ihren
Lebensmittelpunkt hat, handelt es sich
regelmäßig nicht mehr um bloßen
Besuch.
Viele Leser interessieren sich anschließend auch für:
Besichtigungsrecht
Der Vermieter muss Besichtigungen vorher
ankündigen. Ohne Zustimmung darf er die
Wohnung nicht betreten – außer in echten
Notfällen.
Abfluss defekt
Reparaturen am Abfluss zählen zu
Instandhaltungskosten und dürfen nicht
über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt
werden.
Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal
Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von Gesetzestexten und aktuel-
ler Rechtsprechung. Inhalte werden regelmäßig mit juristischen Quellen
abgeglichen.
Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und praxisnah darzustellen.
Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiertHinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.
Recht verstehen. Sicher entscheiden.
Praxisnahe Informationen, aktuelle Urteile
und hilfreiche Vorlagen- verständlich erklärt
> Startseite > Mietrecht > Leerstand
Nebenkosten bei Leerstand –
Wer muss zahlen?
✍️ Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal | Aktualisiert: August 2026 Stehen Wohnungen leer, entstehen trotzdem laufende Kosten. Viele Mieter fragen sich deshalb, ob sie die Ausgaben für unvermietete Wohnungen mittragen müssen. Die Antwort lautet meist: Nein. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter davor, für den Leerstand anderer Wohnungen aufzukommen. Dennoch gibt es Ausnahmen und komplizierte Abrechnungen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten. Vermieter dürfen die Betriebskosten leerstehender Wohnungen grundsätzlich nicht auf die übrigen Mieter abwälzen. Der Vermieter trägt den Kostenanteil der leerstehenden Wohnungen selbst. Maßgeblich sind insbesondere § 556 BGB sowie die Betriebskostenverordnung (BetrKV).⚖️ Was bedeutet Leerstand?
Von Leerstand spricht man, wenn eine Wohnung oder Gewerbeeinheit nicht vermietet ist. Auch während eines Leerstands entstehen Kosten. Dazu gehören beispielsweise: • Heizkosten • Grundsteuer • Gebäudeversicherung • Hausmeisterkosten • Müllgebühren • Straßenreinigung • Allgemeinstrom Wer diese Kosten trägt, hängt von der jeweiligen Kostenart und dem Umlageschlüssel ab.Wer zahlt die Nebenkosten bei
Leerstand?
Grundsätzlich trägt der Vermieter den Kostenanteil leerstehender Wohnungen. Mieter müssen nur die Betriebskosten bezahlen, die nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf ihre Wohnung entfallen. Der Vermieter darf seinen eigenen Kostenanteil nicht auf andere Mieter verteilen. Das gehört zum sogenannten Vermieterrisiko.Welche Kosten bleiben beim
Vermieter?
Zu den typischen Kosten gehören: Kostenart Wer zahlt? Leerstehende Wohnung Vermieter Grundsteuer-Anteil Vermieter Gebäudeversicherung Vermieter Hausmeister-Anteil Vermieter Allgemeinstrom-Anteil VermieterBesonderheit bei den Heizkosten
Für Heizkosten gelten besondere Regeln. Nach der Heizkostenverordnung werden die Kosten meist aufgeteilt in: • Verbrauchskosten • Grundkosten Auch bei leerstehenden Wohnungen muss der Vermieter den auf diese Wohnung entfallenden Anteil grundsätzlich selbst tragen. Die übrigen Mieter dürfen dadurch nicht benachteiligt werden.⚖️ Gerichtsurteil
Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko grundsätzlich selbst trägt. Betriebskosten leerstehender Wohnungen dürfen nicht zulasten der übrigen Mieter umgelegt werden. Für Mieter bedeutet das: Eine Betriebskostenabrechnung sollte immer darauf geprüft werden, ob der Vermieter seinen Kostenanteil korrekt berücksichtigt hat.Wichtige Fristen im Überblick
Thema Frist Abrechnung 12 Monate Einwendungen 12 Monate Belegeinsicht jederzeit nach ErhaltGesetzliche Grundlagen
Die wichtigsten Vorschriften sind: • § 535 BGB – Pflichten des Vermieters • § 556 BGB – Betriebskosten • § 556a BGB – Umlageschlüssel • § 556 Abs. 3 BGB – Betriebskostenabrechnung • § 259 BGB – Belegeinsicht • Betriebskostenverordnung (BetrKV) • Heizkostenverordnung (HeizkostenV)Darf der Vermieter den
Umlageschlüssel ändern?
Nicht ohne Weiteres. Der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen. Eine Änderung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 556a BGB möglich. Der bloße Leerstand reicht dafür normalerweise nicht aus.⚠️ Typische Fehler von Mietern
Viele Mieter kontrollieren ihre Betriebskostenabrechnung nur oberflächlich. Dadurch bleiben Fehler oft unentdeckt. Achten Sie besonders auf diese Punkte: ❌ Gesamtkosten wurden falsch verteilt. ❌ Leerstehende Wohnungen fehlen in der Flächenberechnung. ❌ Heizkosten wurden vollständig auf die bewohnten Wohnungen verteilt. ❌ Der Vermieter erklärt den Umlageschlüssel nicht. ❌ Die Abrechnung enthält keine nachvollziehbare Berechnung. Schon kleine Rechenfehler können mehrere hundert Euro ausmachen.✅ So prüfen Sie Ihre
Nebenkostenabrechnung
1️⃣ Wohnfläche kontrollieren Vergleichen Sie die angesetzte Gesamtwohnfläche mit dem Mietvertrag. 2️⃣ Umlageschlüssel prüfen Schauen Sie nach, ob nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch abgerechnet wurde. 3️⃣ Leerstand erkennen Fragen Sie nach, ob Wohnungen im Abrechnungszeitraum leer standen. 4️⃣ Belege verlangen Nach § 259 BGB dürfen Sie die Abrechnungsunterlagen einsehen. 5️⃣ Frist beachten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sollten Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).Praxisbeispiel
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus stehen zwei von zehn Wohnungen mehrere Monate leer. Der Vermieter verteilt die gesamten Hausmeisterkosten trotzdem nur auf die acht vermieteten Wohnungen. Diese Abrechnung ist fehlerhaft. Der Kostenanteil der leerstehenden Wohnungen muss beim Vermieter verbleiben.Tipp
Viele Mieter achten nur auf die Gesamtsumme. Prüfen Sie zusätzlich die Gesamtwohnfläche der Abrechnung. Fehlt eine leerstehende Wohnung oder wurde deren Fläche herausgerechnet, kann sich Ihr Kostenanteil unzulässig erhöhen. Gerade dieser Fehler wird häufig übersehen und lässt sich oft erst durch eine sorgfältige Prüfung der Flächenangaben erkennen.
Viele Leser interessieren sich
anschließend auch für:
Besuchsrecht
Wenn eine Person dauerhaft in der
Wohnung lebt und dort ihren
Lebensmittelpunkt hat, handelt es sich
regelmäßig nicht mehr um bloßen
Besuch.
Besichtigungsrecht
Der Vermieter muss Besichtigungen vorher
ankündigen. Ohne Zustimmung darf er die
Wohnung nicht betreten – außer in echten
Notfällen.
Abfluss defekt
Reparaturen am Abfluss zählen zu
Instandhaltungskosten und dürfen nicht
über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt
werden.
Autor: Fachredaktion Mietrecht/ AMK-Rechtsportal
Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-
Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von
Gesetzestexten und aktueller Rechtsprechung. Inhalte
werden regelmäßig mit juristischen Quellen
abgeglichen.
Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und
praxisnah darzustellen.
Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiertHinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.