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BÜRGERGELD
> Startseite > Mietrecht > Abnahmeprotokoll
Abnutzung durch Gebrauch
Die vertragsgemäße Nutzung einer
Wohnung führt zwangsläufig zu
Abnutzung – und diese trägt
grundsätzlich der Vermieter.
Viele Leser interessieren sich anschließend auch für:
Satellitenschüssel
Viele Mieter möchten eine eigene
Satellitenschüssel installieren, um mehr
Fernsehprogramme oder internationale
Sender zu empfangen. Doch darf der
Vermieter dies verbieten?
Dübellöcher
Normale Gebrauchsspuren muss ein
Vermieter akzeptieren. Dazu können auch
einzelne Bohrlöcher gehören.
Problematisch wird es jedoch, wenn die
Wände deutlich stärker verändert wurden
als üblich.
Autor: Fachredaktion Mietrecht/ AMK-Rechtsportal
Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von Gesetzestexten und aktuel-
ler Rechtsprechung. Inhalte werden regelmäßig mit juristischen Quellen
abgeglichen.
Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und praxisnah darzustellen.
Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiertHinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.
Abnahmeprotokoll für die Mietwohnung: Was
Sie wissen müssen
/Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: September 2026 Der Auszug steht an. Die Wohnung ist leer. Jetzt folgt die Wohnungsabnahme. Dabei kann ein scheinbar harmloses Protokoll große Bedeutung bekommen. Denn darin können Schäden, Mängel oder Vereinbarungen festgehalten werden. Auch Ihre Unterschrift kann später eine wichtige Rolle spielen. Deshalb sollten Sie das Protokoll niemals hastig unterschreiben. Ein Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe. Prüfen Sie jeden Eintrag genau und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen oder anerkennen möchten.Was ist ein Abnahmeprotokoll?
Das Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Mietwohnung bei der Rückgabe. Oft nennt man es auch Übergabe- oder Rückgabeprotokoll. Die Bezeichnungen werden im Alltag nicht immer einheitlich verwendet. Entscheidend ist deshalb nicht die Überschrift. Entscheidend ist der konkrete Inhalt. Das Protokoll kann beispielsweise folgende Punkte enthalten: • Zustand von Wänden und Decken • Zustand von Böden und Türen • Schäden an Fenstern • Zustand von Bad und Küche • vorhandene Mängel • Zählerstände • Anzahl der übergebenen Schlüssel • vereinbarte Nacharbeiten • Hinweise zur Kaution⚖️ Muss ein Abnahmeprotokoll erstellt werden?
Nein. Das Gesetz schreibt grundsätzlich kein bestimmtes Abnahmeprotokoll vor. Vermieter und Mieter können den Zustand trotzdem gemeinsam dokumentieren. Das ist für beide Seiten sinnvoll. So lässt sich später besser feststellen, was bei der Rückgabe vorhanden war. Sie sollten deshalb auf eine möglichst genaue Dokumentation achten.✍️ Muss ich das Abnahmeprotokoll unterschreiben?
Nein, eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Unterschrift besteht nicht. Trotzdem sollten Sie die Situation nicht einfach eskalieren lassen. Sie können das Protokoll zunächst vollständig lesen. Bei strittigen Punkten sollten Sie Ihre eigene Sicht ergänzen. Besonders problematisch sind Formulierungen wie: „Der Mieter erkennt sämtliche Schäden an.“ Oder: „Der Mieter verpflichtet sich zur vollständigen Renovierung.“ Solche Aussagen sollten Sie nicht ungeprüft unterschreiben. Denn ein Protokoll kann über eine reine Zustandsbeschreibung hinausgehen.Vorsicht bei Schuldanerkenntnissen
Ein Protokoll kann verschiedene Funktionen haben. • Es kann lediglich den Zustand der Wohnung beschreiben. • Es kann aber auch konkrete Vereinbarungen enthalten. Das macht einen großen Unterschied. Ein Eintrag wie „Kratzer im Parkett vorhanden“ beschreibt zunächst einen Zustand. Der Satz „Mieter verpflichtet sich zur Zahlung von 800 Euro“ geht deutlich weiter. Prüfen Sie deshalb jeden Satz einzeln.Was gehört in ein gutes Abnahmeprotokoll?
Ein gutes Protokoll sollte möglichst konkret sein. „Wohnzimmer beschädigt“ reicht kaum aus. Besser wäre: „Parkett vor dem Fenster, drei Kratzer, jeweils etwa fünf Zentimeter.“ Noch besser sind ergänzende Fotos.Fotos zum Protokoll
Fotografieren Sie auffällige Stellen unmittelbar vor der Rückgabe. Nehmen Sie möglichst jedes Zimmer auf. Bei Schäden sollten Sie zusätzlich Nahaufnahmen machen. Auch Zählerstände sollten Sie fotografieren. Speichern Sie die Bilder mit Datum und Uhrzeit. So können Sie später besser nachweisen, welchen Zustand die Wohnung hatte.Normale Abnutzung oder Schaden?
Hier entstehen besonders häufig Streitigkeiten. Eine Mietwohnung darf während der Mietzeit Gebrauchsspuren bekommen. Nicht jede Gebrauchsspur stellt einen ersatzpflichtigen Schaden dar. § 538 BGB enthält dafür eine zentrale Regelung. Danach muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht vertreten. Ein leicht abgenutzter Teppich kann deshalb etwas anderes sein als ein Brandloch. Auch kleine Kratzer können je nach Umständen unterschiedlich bewertet werden. Die genaue Abgrenzung hängt vom Einzelfall ab.Schönheitsreparaturen im Abnahmeprotokoll
Hier sollten Sie besonders vorsichtig sein. Nicht jede Renovierungspflicht im Mietvertrag ist wirksam. Starre Renovierungsfristen können nach § 307 BGB unwirksam sein. Auch eine pauschale Endrenovierungspflicht ist nicht automatisch wirksam. Der Bundesgerichtshof hat hierzu umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. ⚠️ Das Protokoll kann trotzdem eine Vereinbarung enthalten Ein wichtiger Sonderfall betrifft individuelle Vereinbarungen. Der BGH hat entschieden, dass eine individuell vereinbarte Endrenovierungspflicht grundsätzlich möglich sein kann. Entscheidend ist dabei, ob tatsächlich eine individuelle Vereinbarung vorliegt. Ein einfaches Formular des Vermieters ist deshalb nicht automatisch eine Individualvereinbarung. Unterschreiben Sie daher keine Renovierungszusage aus Zeitdruck.Was passiert, wenn der Vermieter später neue Schäden
behauptet?
Hier kommt es stark auf das Protokoll an. Wurde bei der Rückgabe ein bestimmter Zustand ausdrücklich dokumentiert, kann das später erhebliche Bedeutung haben. Der BGH hat bereits 1982 klargestellt, dass der rechtliche Inhalt eines Übergabeprotokolls durch Auslegung ermittelt werden muss. Entscheidend ist dabei, was die konkreten Erklärungen nach ihrem objektiven Sinn bedeuten. Ein Protokoll mit einer eindeutigen Feststellung kann deshalb spätere Forderungen erschweren. Das gilt besonders bei Schäden, die bei der Abnahme erkennbar waren.Praxisbeispiel: Der Kratzer im Parkett
Bei der Abnahme entdeckt der Vermieter drei Kratzer im Wohnzimmer. Er trägt sie in das Protokoll ein. Der Mieter unterschreibt lediglich die Zustandsbeschreibung. Eine Woche später verlangt der Vermieter 900 Euro für einen kompletten neuen Parkettboden. Jetzt kommt es darauf an, was genau vereinbart wurde. Die bloße Feststellung eines Kratzers bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter 900 Euro schuldet. Auch die Schadenshöhe und die rechtliche Verantwortlichkeit müssen geprüft werden.⚖️ Aktuelles Gerichtsurteil zum Abnahmeprotokoll
Das Amtsgericht Brandenburg entschied am 13. Februar 2023, Az. 31 C 210/21, zur Bedeutung eines Wohnungsabnahmeprotokolls. Das Gericht stellte klar, dass die Bedeutung eines solchen Protokolls vom konkreten Inhalt abhängt. Ein Protokoll kann bestehende Unklarheiten über Schäden und Reparaturen gerade bei der Rückgabe beseitigen. Für Sie bedeutet das: Lesen Sie jede Formulierung genau. Das Protokoll kann später bei Streit über den Wohnungszustand wichtig werden.Die wichtigsten Punkte bei der Wohnungsabnahme
Punkt Empfehlung Fotos Vor Rückgabe machen Schäden Genau beschreiben Zähler Stand fotografieren Unterschrift Erst nach PrüfungSchlüsselübergabe dokumentieren
Auch die Schlüssel sollten im Protokoll erfasst werden. Notieren Sie die Anzahl möglichst genau. Beispiel: 2 Wohnungsschlüssel, 2 Briefkastenschlüssel, 1 Kellerschlüssel. Fehlt später ein Schlüssel, kann schnell Streit entstehen. Auch die Übergabe an eine Hausverwaltung sollten Sie dokumentieren.Was hat das Protokoll mit der Mietkaution zu tun?
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch Forderungen bestehen. Ein Abnahmeprotokoll kann dabei eine wichtige Grundlage sein. Es entscheidet aber nicht automatisch über die endgültige Kautionsabrechnung. Der Vermieter darf die Kaution nicht ohne jeden Grund einbehalten. Die Rückzahlung kann allerdings eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist erfordern.⏰ Gibt es eine feste Frist für die Kautionsrückzahlung?
Eine allgemeine gesetzliche Frist von beispielsweise drei Monaten gibt es nicht. Entscheidend sind die konkreten Umstände. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit zur Prüfung möglicher Ansprüche benötigen. Das Amtsgericht Brandenburg verweist ebenfalls auf eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist. Zum Beispiel: „Vom Mieter nicht anerkannt.“ Oder: „Ursache und Verantwortlichkeit werden bestritten.“ Das ersetzt keine rechtliche Prüfung. Es dokumentiert aber Ihre abweichende Position.Was tun, wenn Sie mit dem Protokoll nicht einverstanden sind?
Bleiben Sie sachlich. Markieren Sie den strittigen Punkt. Schreiben Sie Ihre eigene Erklärung daneben. Wenn der Vermieter das nicht zulässt, können Sie die Situation selbst dokumentieren. Fotografieren Sie das Protokoll. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und anwesende Personen. Sichern Sie anschließend Ihre eigenen Fotos und Unterlagen.⚖️ Was gilt bei einem „mängelfreien“ Abnahmeprotokoll?
Hier sollten Sie besonders genau hinschauen. Steht dort ausdrücklich, dass die Wohnung mängelfrei zurückgegeben wurde, kann diese Erklärung rechtliche Bedeutung haben. Der BGH hat bereits entschieden, dass ein Protokoll mit einer entsprechenden Zustandsfeststellung spätere Ansprüche beeinflussen kann. Das gilt insbesondere für erkennbare Mängel bei der Rückgabe. Eine solche Erklärung sollte deshalb niemals leichtfertig abgegeben werden.Abnahmeprotokoll selbst erstellen
Sie müssen nicht zwingend das Formular des Vermieters verwenden. Sie können einen eigenen Vordruck mitbringen. Das kann sinnvoll sein. Ihr Formular sollte mindestens enthalten: • Datum der Abnahme • Adresse der Wohnung • Namen der Beteiligten • Zustand jedes Raumes • vorhandene Schäden • Zählerstände • Schlüsselanzahl • vereinbarte Nacharbeiten • Unterschriften Hinweise zu Streitpunkten Bei strittigen Punkten sollten Sie Ihre Position ausdrücklich festhalten.⚠️ Diese Fehler können teuer werden
Fehler 1: Blanko oder unvollständige Formulare unterschreiben Unterschreiben Sie kein unvollständig ausgefülltes Protokoll. Lassen Sie keine freien Zeilen stehen. Fehler 2: „Mängelfrei“ ungeprüft bestätigen Prüfen Sie wirklich jeden Raum. Auch Keller, Balkon und Nebenräume sollten berücksichtigt werden. Fehler 3: Schäden nur pauschal beschreiben „Wand beschädigt“ hilft später wenig. Beschreiben Sie Stelle, Art und Umfang. Fehler 4: Renovierung sofort zusagen Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag. Eine Renovierungspflicht kann unwirksam sein. Fehler 5: Keine eigenen Fotos machen Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Bilder des Vermieters. Dokumentieren Sie den Zustand selbst. Fehler 6: Streitpunkte verschweigen Wenn Sie einen Eintrag nicht akzeptieren, schreiben Sie das dazu.Erste Hilfe bei der Wohnungsabnahme
1. Wohnung vorbereiten Räumen Sie persönliche Gegenstände vollständig heraus. Reinigen Sie die Räume angemessen. 2. Alle Räume fotografieren Fotografieren Sie Wände, Böden, Türen, Fenster und Sanitärbereiche. Vergessen Sie Keller und Balkon nicht. 3. Zählerstände aufnehmen Fotografieren Sie Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Heizungszähler. 4. Schäden genau erfassen Beschreiben Sie jeden Streitpunkt möglichst konkret. 5. Protokoll vollständig lesen. Nehmen Sie sich Zeit. Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck. 6. Eigene Kopie sichern Nehmen Sie eine Kopie oder ein Foto des unterschriebenen Protokolls mit. 7. Kaution später prüfen Kontrollieren Sie die Abrechnung des Vermieters. Vergleichen Sie sie mit dem Protokoll.❓ FAQ zum Abnahmeprotokoll für die
MietwohnungMuss
ich ein Abnahmeprotokoll unterschreiben?
Nein. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Unterschrift besteht nicht. Prüfen Sie das Protokoll trotzdem sorgfältig und dokumentieren Sie strittige Punkte.Kann der Vermieter nach der Abnahme weitere Schäden
verlangen?
Das hängt vom Protokoll und den Umständen ab. Bei erkennbaren Schäden kann eine abschließende Dokumentation spätere Forderungen erschweren.Was sollte ich beim Abnahmeprotokoll fotografieren?
Fotografieren Sie alle Räume und auffällige Stellen. Besonders wichtig sind Schäden, Zählerstände, Schlüssel und Bereiche, über die später Streit entstehen könnte.
Recht verstehen. Sicher entscheiden.
Praxisnahe Informationen, aktuelle Urteile
und hilfreiche Vorlagen- verständlich erklärt
> Startseite > Mietrecht > Abnahmeprotokoll
Abnahmeprotokoll für die
Mietwohnung: Was Sie wissen
müssen
/Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: September 2026 Der Auszug steht an. Die Wohnung ist leer. Jetzt folgt die Wohnungsabnahme. Dabei kann ein scheinbar harmloses Protokoll große Bedeutung bekommen. Denn darin können Schäden, Mängel oder Vereinbarungen festgehalten werden. Auch Ihre Unterschrift kann später eine wichtige Rolle spielen. Deshalb sollten Sie das Protokoll niemals hastig unterschreiben. Ein Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe. Prüfen Sie jeden Eintrag genau und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen oder anerkennen möchten.Was ist ein Abnahmeprotokoll?
Das Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Mietwohnung bei der Rückgabe. Oft nennt man es auch Übergabe- oder Rückgabeprotokoll. Die Bezeichnungen werden im Alltag nicht immer einheitlich verwendet. Entscheidend ist deshalb nicht die Überschrift. Entscheidend ist der konkrete Inhalt. Das Protokoll kann beispielsweise folgende Punkte enthalten: • Zustand von Wänden und Decken • Zustand von Böden und Türen • Schäden an Fenstern • Zustand von Bad und Küche • vorhandene Mängel • Zählerstände • Anzahl der übergebenen Schlüssel • vereinbarte Nacharbeiten • Hinweise zur Kaution⚖️ Muss ein Abnahmeprotokoll
erstellt werden?
Nein. Das Gesetz schreibt grundsätzlich kein bestimmtes Abnahmeprotokoll vor. Vermieter und Mieter können den Zustand trotzdem gemeinsam dokumentieren. Das ist für beide Seiten sinnvoll. So lässt sich später besser feststellen, was bei der Rückgabe vorhanden war. Sie sollten deshalb auf eine möglichst genaue Dokumentation achten.✍️ Muss ich das Abnahmeprotokoll
unterschreiben?
Nein, eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Unterschrift besteht nicht. Trotzdem sollten Sie die Situation nicht einfach eskalieren lassen. Sie können das Protokoll zunächst vollständig lesen. Bei strittigen Punkten sollten Sie Ihre eigene Sicht ergänzen. Besonders problematisch sind Formulierungen wie: „Der Mieter erkennt sämtliche Schäden an.“ Oder: „Der Mieter verpflichtet sich zur vollständigen Renovierung.“ Solche Aussagen sollten Sie nicht ungeprüft unterschreiben. Denn ein Protokoll kann über eine reine Zustandsbeschreibung hinausgehen.Vorsicht bei Schuldanerkenntnissen
Ein Protokoll kann verschiedene Funktionen haben. • Es kann lediglich den Zustand der Wohnung beschreiben. • Es kann aber auch konkrete Vereinbarungen enthalten. Das macht einen großen Unterschied. Ein Eintrag wie „Kratzer im Parkett vorhanden“ beschreibt zunächst einen Zustand. Der Satz „Mieter verpflichtet sich zur Zahlung von 800 Euro“ geht deutlich weiter. Prüfen Sie deshalb jeden Satz einzeln.Was gehört in ein gutes
Abnahmeprotokoll?
Ein gutes Protokoll sollte möglichst konkret sein. „Wohnzimmer beschädigt“ reicht kaum aus. Besser wäre: „Parkett vor dem Fenster, drei Kratzer, jeweils etwa fünf Zentimeter.“ Noch besser sind ergänzende Fotos.Fotos zum Protokoll
Fotografieren Sie auffällige Stellen unmittelbar vor der Rückgabe. Nehmen Sie möglichst jedes Zimmer auf. Bei Schäden sollten Sie zusätzlich Nahaufnahmen machen. Auch Zählerstände sollten Sie fotografieren. Speichern Sie die Bilder mit Datum und Uhrzeit. So können Sie später besser nachweisen, welchen Zustand die Wohnung hatte.⚠️ Diese Fehler können teuer werden
Fehler 1: Blanko oder unvollständige Formulare unterschreiben Unterschreiben Sie kein unvollständig ausgefülltes Protokoll. Lassen Sie keine freien Zeilen stehen. Fehler 2: „Mängelfrei“ ungeprüft bestätigen Prüfen Sie wirklich jeden Raum. Auch Keller, Balkon und Nebenräume sollten berücksichtigt werden. Fehler 3: Schäden nur pauschal beschreiben „Wand beschädigt“ hilft später wenig. Beschreiben Sie Stelle, Art und Umfang. Fehler 4: Renovierung sofort zusagen Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag. Eine Renovierungspflicht kann unwirksam sein. Fehler 5: Keine eigenen Fotos machen Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Bilder des Vermieters. Dokumentieren Sie den Zustand selbst. Fehler 6: Streitpunkte verschweigen Wenn Sie einen Eintrag nicht akzeptieren, schreiben Sie das dazu.Erste Hilfe bei der Wohnungsabnahme
1. Wohnung vorbereiten Räumen Sie persönliche Gegenstände vollständig heraus. Reinigen Sie die Räume angemessen. 2. Alle Räume fotografieren Fotografieren Sie Wände, Böden, Türen, Fenster und Sanitärbereiche. Vergessen Sie Keller und Balkon nicht. 3. Zählerstände aufnehmen Fotografieren Sie Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Heizungszähler. 4. Schäden genau erfassen Beschreiben Sie jeden Streitpunkt möglichst konkret. 5. Protokoll vollständig lesen. Nehmen Sie sich Zeit. Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck. 6. Eigene Kopie sichern Nehmen Sie eine Kopie oder ein Foto des unterschriebenen Protokolls mit. 7. Kaution später prüfen Kontrollieren Sie die Abrechnung des Vermieters. Vergleichen Sie sie mit dem Protokoll.❓ FAQ zum Abnahmeprotokoll für die
MietwohnungMuss
ich ein Abnahmeprotokoll unterschreiben?
Nein. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Unterschrift besteht nicht. Prüfen Sie das Protokoll trotzdem sorgfältig und dokumentieren Sie strittige Punkte.Kann der Vermieter nach der Abnahme
weitere Schäden verlangen?
Das hängt vom Protokoll und den Umständen ab. Bei erkennbaren Schäden kann eine abschließende Dokumentation spätere Forderungen erschweren.Was sollte ich beim Abnahmeprotokoll
fotografieren?
Fotografieren Sie alle Räume und auffällige Stellen. Besonders wichtig sind Schäden, Zählerstände, Schlüssel und Bereiche, über die später Streit entstehen könnte.Normale Abnutzung oder Schaden?
Hier entstehen besonders häufig Streitigkeiten. Eine Mietwohnung darf während der Mietzeit Gebrauchsspuren bekommen. Nicht jede Gebrauchsspur stellt einen ersatzpflichtigen Schaden dar. § 538 BGB enthält dafür eine zentrale Regelung. Danach muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht vertreten. Ein leicht abgenutzter Teppich kann deshalb etwas anderes sein als ein Brandloch. Auch kleine Kratzer können je nach Umständen unterschiedlich bewertet werden. Die genaue Abgrenzung hängt vom Einzelfall ab.Schönheitsreparaturen im
Abnahmeprotokoll
Hier sollten Sie besonders vorsichtig sein. Nicht jede Renovierungspflicht im Mietvertrag ist wirksam. Starre Renovierungsfristen können nach § 307 BGB unwirksam sein. Auch eine pauschale Endrenovierungspflicht ist nicht automatisch wirksam. Der Bundesgerichtshof hat hierzu umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. ⚠️ Das Protokoll kann trotzdem eine Vereinbarung enthalten Ein wichtiger Sonderfall betrifft individuelle Vereinbarungen. Der BGH hat entschieden, dass eine individuell vereinbarte Endrenovierungspflicht grundsätzlich möglich sein kann. Entscheidend ist dabei, ob tatsächlich eine individuelle Vereinbarung vorliegt. Ein einfaches Formular des Vermieters ist deshalb nicht automatisch eine Individualvereinbarung. Unterschreiben Sie daher keine Renovierungszusage aus Zeitdruck.Was passiert, wenn der Vermieter
später neue Schäden behauptet?
Hier kommt es stark auf das Protokoll an. Wurde bei der Rückgabe ein bestimmter Zustand ausdrücklich dokumentiert, kann das später erhebliche Bedeutung haben. Der BGH hat bereits 1982 klargestellt, dass der rechtliche Inhalt eines Übergabeprotokolls durch Auslegung ermittelt werden muss. Entscheidend ist dabei, was die konkreten Erklärungen nach ihrem objektiven Sinn bedeuten. Ein Protokoll mit einer eindeutigen Feststellung kann deshalb spätere Forderungen erschweren. Das gilt besonders bei Schäden, die bei der Abnahme erkennbar waren.Praxisbeispiel: Der Kratzer im Parkett
Bei der Abnahme entdeckt der Vermieter drei Kratzer im Wohnzimmer. Er trägt sie in das Protokoll ein. Der Mieter unterschreibt lediglich die Zustandsbeschreibung. Eine Woche später verlangt der Vermieter 900 Euro für einen kompletten neuen Parkettboden. Jetzt kommt es darauf an, was genau vereinbart wurde. Die bloße Feststellung eines Kratzers bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter 900 Euro schuldet. Auch die Schadenshöhe und die rechtliche Verantwortlichkeit müssen geprüft werden.⚖️ Aktuelles Gerichtsurteil zum
Abnahmeprotokoll
Das Amtsgericht Brandenburg entschied am 13. Februar 2023, Az. 31 C 210/21, zur Bedeutung eines Wohnungsabnahmeprotokolls. Das Gericht stellte klar, dass die Bedeutung eines solchen Protokolls vom konkreten Inhalt abhängt. Ein Protokoll kann bestehende Unklarheiten über Schäden und Reparaturen gerade bei der Rückgabe beseitigen. Für Sie bedeutet das: Lesen Sie jede Formulierung genau. Das Protokoll kann später bei Streit über den Wohnungszustand wichtig werden.Die wichtigsten Punkte bei der
Wohnungsabnahme
Punkt Empfehlung Fotos Vor Rückgabe machen Schäden Genau beschreiben Zähler Stand fotografieren Unterschrift Erst nach PrüfungSchlüsselübergabe dokumentieren
Auch die Schlüssel sollten im Protokoll erfasst werden. Notieren Sie die Anzahl möglichst genau. Beispiel: 2 Wohnungsschlüssel, 2 Briefkastenschlüssel, 1 Kellerschlüssel. Fehlt später ein Schlüssel, kann schnell Streit entstehen. Auch die Übergabe an eine Hausverwaltung sollten Sie dokumentieren.Was hat das Protokoll mit der
Mietkaution zu tun?
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch Forderungen bestehen. Ein Abnahmeprotokoll kann dabei eine wichtige Grundlage sein. Es entscheidet aber nicht automatisch über die endgültige Kautionsabrechnung. Der Vermieter darf die Kaution nicht ohne jeden Grund einbehalten. Die Rückzahlung kann allerdings eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist erfordern.⏰ Gibt es eine feste Frist für die
Kautionsrückzahlung?
Eine allgemeine gesetzliche Frist von beispielsweise drei Monaten gibt es nicht. Entscheidend sind die konkreten Umstände. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit zur Prüfung möglicher Ansprüche benötigen. Das Amtsgericht Brandenburg verweist ebenfalls auf eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist. Zum Beispiel: „Vom Mieter nicht anerkannt.“ Oder: „Ursache und Verantwortlichkeit werden bestritten.“ Das ersetzt keine rechtliche Prüfung. Es dokumentiert aber Ihre abweichende Position.Was tun, wenn Sie mit dem Protokoll
nicht einverstanden sind?
Bleiben Sie sachlich. Markieren Sie den strittigen Punkt. Schreiben Sie Ihre eigene Erklärung daneben. Wenn der Vermieter das nicht zulässt, können Sie die Situation selbst dokumentieren. Fotografieren Sie das Protokoll. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und anwesende Personen. Sichern Sie anschließend Ihre eigenen Fotos und Unterlagen.⚖️ Was gilt bei einem „mängelfreien“
Abnahmeprotokoll?
Hier sollten Sie besonders genau hinschauen. Steht dort ausdrücklich, dass die Wohnung mängelfrei zurückgegeben wurde, kann diese Erklärung rechtliche Bedeutung haben. Der BGH hat bereits entschieden, dass ein Protokoll mit einer entsprechenden Zustandsfeststellung spätere Ansprüche beeinflussen kann. Das gilt insbesondere für erkennbare Mängel bei der Rückgabe. Eine solche Erklärung sollte deshalb niemals leichtfertig abgegeben werden.Abnahmeprotokoll selbst erstellen
Sie müssen nicht zwingend das Formular des Vermieters verwenden. Sie können einen eigenen Vordruck mitbringen. Das kann sinnvoll sein. Ihr Formular sollte mindestens enthalten: • Datum der Abnahme • Adresse der Wohnung • Namen der Beteiligten • Zustand jedes Raumes • vorhandene Schäden • Zählerstände • Schlüsselanzahl • vereinbarte Nacharbeiten • Unterschriften Hinweise zu Streitpunkten Bei strittigen Punkten sollten Sie Ihre Position ausdrücklich festhalten.
Abnutzung durch Gebrauch
Die vertragsgemäße Nutzung einer
Wohnung führt zwangsläufig zu
Abnutzung – und diese trägt
grundsätzlich der Vermieter.
Satellitenschüssel
Viele Mieter möchten eine eigene
Satellitenschüssel installieren, um mehr
Fernsehprogramme oder internationale
Sender zu empfangen. Doch darf der
Vermieter dies verbieten?
Dübellöcher
Normale Gebrauchsspuren muss ein
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einzelne Bohrlöcher gehören.
Problematisch wird es jedoch, wenn die
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als üblich.
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