Mietwohnung: Abnutzung durch normalen Gebrauch
– Wer zahlt?
/Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: August 2026
Recht verstehen. Sicher entscheiden.
Praxisnahe Informationen, aktuelle Urteile
und hilfreiche Vorlagen- verständlich erklärt
BÜRGERGELD
> Startseite > Mietrecht > Abnutzung
Ablesetermin Heizung
Mieter müssen den Zugang zur
Heizungsablesung grundsätzlich
ermöglichen. Einen Urlaubstag müssen
sie dafür jedoch nicht nehmen.
Viele Leser interessieren sich anschließend auch für:
Satellitenschüssel
Viele Mieter möchten eine eigene
Satellitenschüssel installieren, um mehr
Fernsehprogramme oder internationale
Sender zu empfangen. Doch darf der
Vermieter dies verbieten?
Dübellöcher
Normale Gebrauchsspuren muss ein
Vermieter akzeptieren. Dazu können auch
einzelne Bohrlöcher gehören.
Problematisch wird es jedoch, wenn die
Wände deutlich stärker verändert wurden
als üblich.
Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal
Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von Gesetzestexten und aktuel-
ler Rechtsprechung. Inhalte werden regelmäßig mit juristischen Quellen
abgeglichen.
Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und praxisnah darzustellen.
Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiertHinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.
Kratzer im Parkett, dunkle Stellen an der Wand oder abgenutzte Böden
sorgen oft für Streit. Viele Mieter fragen sich, ob sie dafür bezahlen müssen. Die
Antwort hängt entscheidend von der Ursache ab. Normale Gebrauchsspuren
gehören grundsätzlich zum Mietalltag. Für diese Abnutzung müssen Sie
grundsätzlich nicht aufkommen. Anders sieht es bei echten Schäden aus.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie als Mieter
grundsätzlich nicht ersetzen. Das bestimmt § 538 BGB. Für Schäden, die über
die normale Abnutzung hinausgehen, können dagegen Ersatzansprüche
entstehen.
⚖️ Was bedeutet normale Abnutzung?
Eine Mietwohnung bleibt nicht über Jahre wie neu. Sie benutzen die Räume schließlich jeden Tag. Dabei entstehen zwangsläufig Gebrauchsspuren. Genau hier setzt § 538 BGB an. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht vertreten. Das bedeutet vereinfacht: Wohnen darf Spuren hinterlassen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass eine viele Jahre bewohnte Wohnung wie neu aussieht.Welche Gebrauchsspuren sind normalerweise erlaubt?
Typische Beispiele sind: • leichte Kratzer auf dem Boden • Laufspuren auf Teppichböden • normale Abnutzung von Fußböden • verblasste Wandfarbe • kleine Dübellöcher • Abnutzung an Türen • normale Gebrauchsspuren an Armaturen • leichte Abnutzung von Fliesen Ob eine Spur noch normal ist, hängt allerdings vom Einzelfall ab. Auch die Dauer des Mietverhältnisses spielt eine Rolle. Nach zehn Jahren darf eine Wohnung anders aussehen als nach sechs Monaten.❌ Wann wird aus Abnutzung ein Schaden?
Nicht jede Beschädigung gehört zum normalen Wohnen. Ein deutlich beschädigter Parkettboden kann beispielsweise etwas anderes sein. Das gilt auch für große Brandlöcher oder mutwillig beschädigte Türen. Entscheidend ist immer die konkrete Ursache.Beispiel: Möbel hinterlassen Spuren
Ein schwerer Schrank kann leichte Druckstellen auf einem weichen Boden hinterlassen. Solche Spuren können zum normalen Wohnen gehören. Tiefe Beschädigungen können dagegen einen Schadensersatzanspruch auslösen. Die Grenze lässt sich deshalb nicht allein anhand eines Fotos bestimmen.Was gilt bei der Wandfarbe?
Auch Wände verändern sich durch normales Wohnen. Sonnenlicht kann Farben ausbleichen. Bilder hinterlassen Spuren. Möbel können leichte Abriebspuren verursachen. Das allein bedeutet noch keinen ersatzpflichtigen Schaden. Anders kann es bei ungewöhnlichen Verschmutzungen oder erheblichen Beschädigungen aussehen.Wie viele Dübellöcher sind erlaubt?
Dübellöcher können zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören. Schließlich müssen Mieter Möbel, Regale und Bilder befestigen können. Eine starre gesetzliche Zahl gibt es allerdings nicht. Entscheidend sind Umfang und Art der Nutzung. Viele unnötige Bohrlöcher können deshalb anders bewertet werden als einige übliche Befestigungen.Was gilt bei Haustieren?
Auch bei Haustieren kommt es auf die konkrete Nutzung an. Normale Gebrauchsspuren müssen Sie grundsätzlich nicht ersetzen. Tiefe Kratzspuren an Türen oder stark beschädigte Böden können dagegen anders bewertet werden. Hier kommt es besonders auf die konkrete Ursache an.Rauchen in der Wohnung
Rauchen kann zu stärkeren Veränderungen führen. Dazu gehören Nikotinablagerungen, Gerüche und Verfärbungen. Ob daraus ein Schadensersatzanspruch entsteht, hängt von den Umständen ab. Eine pauschale Aussage für jede Wohnung wäre deshalb falsch. Auch hier müssen Mietvertrag und tatsächlicher Zustand geprüft werden.Wer muss normale Abnutzung beseitigen?
Grundsätzlich trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit erhalten. § 538 BGB ergänzt diese Regel. Normale Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht vertreten.Abnutzung und Schönheitsreparaturen
Hier entstehen besonders viele Streitigkeiten. Schönheitsreparaturen betreffen beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken. Ob Sie diese Arbeiten übernehmen müssen, hängt stark vom Mietvertrag ab. Eine Klausel im Vertrag ist nicht automatisch wirksam.⚠️ Unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn
Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben, gelten besondere Regeln. Der Bundesgerichtshof hat hierzu wichtige Grundsätze aufgestellt. Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen kann unwirksam sein. Auch der Zustand bei Mietbeginn spielt eine wichtige Rolle. Deshalb sollten Sie den Einzug dokumentieren.Warum Fotos bei Mietbeginn so wichtig sind
Fotos können später entscheidend sein. Fotografieren Sie deshalb auffällige Stellen direkt beim Einzug. Bewahren Sie außerdem das Übergabeprotokoll auf. Notieren Sie vorhandene Kratzer, Flecken und Beschädigungen möglichst genau. Damit können Sie später den ursprünglichen Zustand nachweisen.Praxisbeispiel: Der Kratzer im Parkett
Sie wohnen seit acht Jahren in einer Mietwohnung. Vor dem Sofa sind inzwischen leichte Gebrauchsspuren sichtbar. Der Vermieter verlangt bei Ihrem Auszug Geld für einen komplett neuen Boden. Allein die normale Abnutzung reicht dafür grundsätzlich nicht aus. § 538 BGB schützt Sie vor einer solchen Ersatzpflicht. Anders kann die Situation bei einem tiefen, ungewöhnlichen Schaden aussehen.�� Muss der Mieter immer den kompletten Schaden
bezahlen?
Nein. Selbst wenn ein Schaden vorliegt, bedeutet das nicht automatisch den vollständigen Neupreis. Das Alter und die Lebensdauer einer Sache können eine Rolle spielen. Der Vermieter darf sich durch den Schadensersatz grundsätzlich nicht einfach besserstellen. Bei älteren Bodenbelägen kann deshalb eine genaue Berechnung erforderlich sein.⏳ Gibt es eine feste Lebensdauer für Boden und
Einrichtung?
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Tabelle für sämtliche Gegenstände einer Mietwohnung. Die Bewertung hängt vom konkreten Gegenstand und seiner Nutzung ab. Auch Alter, Zustand und Schadensumfang können relevant sein. Pauschale Aussagen wie „Parkett hält immer 20 Jahre“ sind deshalb problematisch.Wer muss den Schaden beweisen?
Bei Streit über einen Schaden kommt es auf die konkreten Umstände an. Der Vermieter muss seinen Anspruch nachvollziehbar darlegen. Fotos, Übergabeprotokolle und Rechnungen können dabei eine große Rolle spielen. Für Sie sind deshalb eigene Beweise besonders wertvoll.⚠️ Typische Fehler von Mietern
Fehler 1: Sie unterschreiben sofort ein Schuldanerkenntnis Unterschreiben Sie bei der Wohnungsübergabe nicht vorschnell. Prüfen Sie zuerst, was genau beanstandet wird. Fehler 2: Sie akzeptieren jede Rechnung Eine Rechnung des Vermieters beweist nicht automatisch Ihre Zahlungspflicht. Prüfen Sie zunächst Ursache und Umfang des behaupteten Schadens. Fehler 3: Sie haben keine Fotos vom Einzug Ohne Dokumentation wird die spätere Auseinandersetzung schwieriger. Fotografieren Sie deshalb Zustand und Auffälligkeiten bei der Übergabe. Fehler 4: Sie verwechseln Abnutzung mit Beschädigung Ein alter Boden ist nicht automatisch beschädigt. Normale Abnutzung fällt grundsätzlich unter § 538 BGB. Fehler 5: Sie übersehen den Mietvertrag Schönheitsreparaturen können durch Vertragsklauseln geregelt sein. Ob die Klausel wirksam ist, muss allerdings gesondert geprüft werden.Erste Hilfe bei Streit mit dem Vermieter
Gehen Sie am besten Schritt für Schritt vor. 1. Schritt: Fotografieren Sie die beanstandeten Stellen. 2. Schritt: Suchen Sie das Übergabeprotokoll heraus. 3. Schritt: Prüfen Sie den Zustand bei Mietbeginn. 4. Schritt: Lesen Sie die Regelungen im Mietvertrag. 5. Schritt: Lassen Sie sich eine konkrete Schadensaufstellung geben. 6. Schritt: Prüfen Sie Alter und Zustand des betroffenen Gegenstands. 7. Schritt: Zahlen Sie nicht vorschnell ohne Prüfung. Diese Vorgehensweise verhindert viele unnötige Auseinandersetzungen.⚖️ Aktuelles Gerichtsurteil zur Abnutzung
Ein besonders wichtiger BGH-Fall bleibt das Urteil vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18. Der BGH stellte klar, dass bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nicht ersetzt. Bei einer wesentlichen Verschlechterung kann ein Anspruch auf Renovierung bestehen. Für Sie bedeutet das: Der Zustand bei Mietbeginn kann später entscheidend werden. Bewahren Sie deshalb Übergabeprotokoll und Fotos dauerhaft auf.Die wichtigsten Regeln
Situation Grundregel § Normale Abnutzung Kein Ersatz 538 BGB Vermieter-Erhaltung Grundsätzlich Vermieter 535 BGB Schönheitsreparaturen Vertrag prüfen 307 BGB Unrenovierte Wohnung Besonderheiten 535 BGB Schadensersatz Einzelfall prüfen 280 BGBWas Sie beim Auszug beachten sollten
Beginnen Sie nicht erst am Tag der Wohnungsübergabe. Prüfen Sie die Wohnung einige Wochen vorher. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos. Vergleichen Sie ihn mit den Bildern vom Einzug. So erkennen Sie schnell, welche Spuren tatsächlich neu entstanden sind. Bei Streit sollten Sie Forderungen des Vermieters genau prüfen.❓ FAQ zur Abnutzung in der Mietwohnung
Muss ich normale Abnutzung bezahlen?
Grundsätzlich nein. § 538 BGB bestimmt, dass Sie normale Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht vertreten müssen.Was zählt zur normalen Abnutzung?
Dazu können beispielsweise übliche Laufspuren, leichte Kratzer oder normale Gebrauchsspuren gehören. Entscheidend bleiben Art, Umfang und Dauer der Nutzung.Kann der Vermieter beim Auszug eine Renovierung verlangen?
Das hängt vor allem vom Mietvertrag und dem Zustand bei Mietbeginn ab. Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel ist nicht automatisch wirksam.
Recht verstehen. Sicher entscheiden.
Praxisnahe Informationen, aktuelle Urteile
und hilfreiche Vorlagen- verständlich erklärt
> Startseite > Mietrecht > Abnutzung
Viele Leser interessieren sich
anschließend auch für:
Ablesetermin Heizung
Mieter müssen den Zugang zur
Heizungsablesung grundsätzlich
ermöglichen. Einen Urlaubstag müssen
sie dafür jedoch nicht nehmen.
Satellitenschüssel
Viele Mieter möchten eine eigene
Satellitenschüssel installieren, um mehr
Fernsehprogramme oder internationale
Sender zu empfangen. Doch darf der
Vermieter dies verbieten?
Dübellöcher
Normale Gebrauchsspuren muss ein
Vermieter akzeptieren. Dazu können auch
einzelne Bohrlöcher gehören.
Problematisch wird es jedoch, wenn die
Wände deutlich stärker verändert wurden
als üblich.
Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal
Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-
Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von
Gesetzestexten und aktueller Rechtsprechung. Inhalte
werden regelmäßig mit juristischen Quellen
abgeglichen.
Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und
praxisnah darzustellen.
Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiertHinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.
Mietwohnung: Abnutzung durch
normalen Gebrauch – Wer
zahlt?
/Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: August 2026
Kratzer im Parkett, dunkle Stellen an der Wand
oder abgenutzte Böden sorgen oft für Streit. Viele
Mieter fragen sich, ob sie dafür bezahlen müssen.
Die Antwort hängt entscheidend von der Ursache
ab. Normale Gebrauchsspuren gehören
grundsätzlich zum Mietalltag. Für diese Abnutzung
müssen Sie grundsätzlich nicht aufkommen.
Anders sieht es bei echten Schäden aus.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen
Gebrauch müssen Sie als Mieter grundsätzlich
nicht ersetzen. Das bestimmt § 538 BGB. Für
Schäden, die über die normale Abnutzung
hinausgehen, können dagegen Ersatzansprüche
entstehen.
⚖️ Was bedeutet normale
Abnutzung?
Eine Mietwohnung bleibt nicht über Jahre wie neu. Sie benutzen die Räume schließlich jeden Tag. Dabei entstehen zwangsläufig Gebrauchsspuren. Genau hier setzt § 538 BGB an. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht vertreten. Das bedeutet vereinfacht: Wohnen darf Spuren hinterlassen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass eine viele Jahre bewohnte Wohnung wie neu aussieht.Welche Gebrauchsspuren sind
normalerweise erlaubt?
Typische Beispiele sind: • leichte Kratzer auf dem Boden • Laufspuren auf Teppichböden • normale Abnutzung von Fußböden • verblasste Wandfarbe • kleine Dübellöcher • Abnutzung an Türen • normale Gebrauchsspuren an Armaturen • leichte Abnutzung von Fliesen Ob eine Spur noch normal ist, hängt allerdings vom Einzelfall ab. Auch die Dauer des Mietverhältnisses spielt eine Rolle. Nach zehn Jahren darf eine Wohnung anders aussehen als nach sechs Monaten.❌ Wann wird aus Abnutzung ein
Schaden?
Nicht jede Beschädigung gehört zum normalen Wohnen. Ein deutlich beschädigter Parkettboden kann beispielsweise etwas anderes sein. Das gilt auch für große Brandlöcher oder mutwillig beschädigte Türen. Entscheidend ist immer die konkrete Ursache.Beispiel: Möbel hinterlassen Spuren
Ein schwerer Schrank kann leichte Druckstellen auf einem weichen Boden hinterlassen. Solche Spuren können zum normalen Wohnen gehören. Tiefe Beschädigungen können dagegen einen Schadensersatzanspruch auslösen. Die Grenze lässt sich deshalb nicht allein anhand eines Fotos bestimmen.Was gilt bei der Wandfarbe?
Auch Wände verändern sich durch normales Wohnen. Sonnenlicht kann Farben ausbleichen. Bilder hinterlassen Spuren. Möbel können leichte Abriebspuren verursachen. Das allein bedeutet noch keinen ersatzpflichtigen Schaden. Anders kann es bei ungewöhnlichen Verschmutzungen oder erheblichen Beschädigungen aussehen.Wie viele Dübellöcher sind erlaubt?
Dübellöcher können zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören. Schließlich müssen Mieter Möbel, Regale und Bilder befestigen können. Eine starre gesetzliche Zahl gibt es allerdings nicht. Entscheidend sind Umfang und Art der Nutzung. Viele unnötige Bohrlöcher können deshalb anders bewertet werden als einige übliche Befestigungen.Was gilt bei Haustieren?
Auch bei Haustieren kommt es auf die konkrete Nutzung an. Normale Gebrauchsspuren müssen Sie grundsätzlich nicht ersetzen. Tiefe Kratzspuren an Türen oder stark beschädigte Böden können dagegen anders bewertet werden. Hier kommt es besonders auf die konkrete Ursache an.Rauchen in der Wohnung
Rauchen kann zu stärkeren Veränderungen führen. Dazu gehören Nikotinablagerungen, Gerüche und Verfärbungen. Ob daraus ein Schadensersatzanspruch entsteht, hängt von den Umständen ab. Eine pauschale Aussage für jede Wohnung wäre deshalb falsch. Auch hier müssen Mietvertrag und tatsächlicher Zustand geprüft werden.Wer muss normale Abnutzung
beseitigen?
Grundsätzlich trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit erhalten. § 538 BGB ergänzt diese Regel. Normale Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht vertreten.Abnutzung und
Schönheitsreparaturen
Hier entstehen besonders viele Streitigkeiten. Schönheitsreparaturen betreffen beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken. Ob Sie diese Arbeiten übernehmen müssen, hängt stark vom Mietvertrag ab. Eine Klausel im Vertrag ist nicht automatisch wirksam.⚠️ Unrenovierte Wohnung bei
Mietbeginn
Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben, gelten besondere Regeln. Der Bundesgerichtshof hat hierzu wichtige Grundsätze aufgestellt. Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen kann unwirksam sein. Auch der Zustand bei Mietbeginn spielt eine wichtige Rolle. Deshalb sollten Sie den Einzug dokumentieren.