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BÜRGERGELD
> Startseite > Mietrecht > Wohnfläche
aktualisiert: Juni 2026 –
Wohnfläche im Mietvertrag: Welche Rechte haben
Mieter bei Abweichungen?
Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle. Sie beeinflusst unter anderem die Miethöhe, Betriebskosten und die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt. Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung erheblich von der vereinbarten Fläche ab, können sich daraus Rechte für Mieter ergeben.Das Wichtigste auf einen Blick
✅ Die Wohnfläche im Mietvertrag gilt grundsätzlich als vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung. ✅ Eine Abweichung von mehr als 10 % kann einen Mietmangel darstellen. ✅ Mieter können unter Umständen die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. ✅ Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche und nicht allein die Angabe im Exposé oder in der Anzeige. ✅ Grundlage zahlreicher Entscheidungen ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).Was bedeutet die Wohnfläche im Mietvertrag?
Die Wohnfläche beschreibt die Größe der Räume, die dem Wohnen dienen. Sie bildet häufig die Grundlage für: • die Berechnung der Miete • die Umlage von Betriebskosten • Mieterhöhungen • die Beurteilung möglicher Mietmängel Wird im Mietvertrag beispielsweise eine Wohnfläche von 80 m² vereinbart, darf der Mieter grundsätzlich erwarten, dass die Wohnung diese Größe auch tatsächlich aufweist.⚖️ Wann liegt eine zu geringe Wohnfläche vor?
Nicht jede Abweichung führt automatisch zu Ansprüchen. Beispiel Vereinbarte Fläche Tatsächliche Fläche Abweichung 100 m² 95 m² 5 % 100 m² 89 m² 11 % Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt:Mehr als 10 % Abweichung
Eine Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kann einen Mietmangel darstellen.Bis 10 % Abweichung
Kleinere Differenzen müssen Mieter grundsätzlich hinnehmen.Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung erfolgt häufig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). ✅ Voll angerechnet werden: • Wohn- und Schlafzimmer • Küche • Badezimmer • Flur ☑ Teilweise angerechnet werden: • Balkone • Terrassen • ❄ Wintergärten Je nach Ausstattung erfolgt häufig eine Anrechnung von 25 % bis 50 %.❌ Nicht zur Wohnfläche zählen:
• Garagen • Kellerräume • Abstellräume außerhalb der Wohnung • GartenflächenWelche Rechte haben Mieter bei einer
Wohnflächenabweichung?
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Größe, kommen verschiedene Ansprüche in Betracht.Mietminderung
Die Miete kann unter Umständen entsprechend der Flächenabweichung gemindert werden. Beispiel Vereinbarte Wohnfläche: 90 m² Tatsächliche Wohnfläche: 80 m² Abweichung: 11,1 % In diesem Fall kann grundsätzlich eine entsprechende Mietminderung möglich sein.Rückforderung überzahlter Miete
Wurde über längere Zeit eine zu hohe Miete gezahlt, können unter bestimmten Voraussetzungen Rückzahlungsansprüche bestehen. Hierbei spielen insbesondere folgende Punkte eine Rolle: ✔ Verjährungsfristen ✔ Zeitpunkt der Kenntnis ✔ Höhe der ÜberzahlungAuswirkungen auf Betriebskosten
Sind Nebenkosten nach Quadratmetern verteilt, kann auch die Betriebskostenabrechnung betroffen sein. Eine geringere Wohnfläche kann dazu führen, dass: • Betriebskosten neu berechnet werden müssen • Nachforderungen reduziert werden • Guthaben entstehenGilt die Wohnfläche auch bei Mieterhöhungen?
Ja. Wurde eine zu große Fläche zugrunde gelegt, kann dies Auswirkungen auf spätere Mieterhöhungen haben. Gerichte stellen hierbei regelmäßig auf die tatsächliche Wohnfläche ab.Wie kann die Wohnfläche überprüft werden?
Mieter haben mehrere Möglichkeiten: Eigene Vermessung Eine erste Orientierung kann durch eigenes Ausmessen erfolgen. Sachverständiger Ein Gutachter kann die Wohnfläche fachgerecht berechnen. ⚖ Rechtliche Prüfung Bei größeren Abweichungen kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.Häufige Fragen zur Wohnfläche im Mietvertrag
Ist die Wohnfläche im Exposé verbindlich?
Nicht zwingend. Maßgeblich sind die Vereinbarungen im Mietvertrag und die Umstände des Einzelfalls.Muss jede kleine Abweichung akzeptiert werden?
Ja. Nach der Rechtsprechung führen geringfügige Unterschiede regelmäßig nicht zu Ansprüchen.Zählt der Balkon vollständig zur Wohnfläche?
Nein. Balkone werden meist nur anteilig berücksichtigt.Kann eine zu hohe Miete zurückgefordert werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Dabei sind insbesondere Verjährungsfristen zu beachten.Wer muss die falsche Wohnfläche beweisen?
Grundsätzlich muss die Partei, die sich auf die Abweichung beruft, die tatsächliche Wohnfläche nachweisen.Rechtliche Grundlagen
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) • Wohnflächenverordnung (WoFlV) • Zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH)Fazit
Die Wohnfläche ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags. Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Fläche ab, können sich daraus erhebliche Rechte für Mieter ergeben. Neben einer möglichen Mietminderung kommen auch Rückforderungsansprüche und Auswirkungen auf Betriebskosten oder Mieterhöhungen in Betracht.Weiterführende Themen
Nebenkostenabrechnung erstellen Nebenkosten Abwasser Nebenkosten bei Leerstand Verteilung der Nebenkosten nach WohnflächePraxisfall: Wohnung kleiner als im Mietvertrag
angegeben
Ein Mieter unterschreibt einen Mietvertrag für eine Wohnung mit einer angegebenen Wohnfläche von 85 m². Einige Jahre später lässt er die Räume nachmessen. Dabei stellt sich heraus, dass die Wohnung tatsächlich nur 76 m² groß ist. Die Abweichung beträgt rund 10,6 % und überschreitet damit die von der Rechtsprechung entwickelte Zehn-Prozent-Grenze. ⚖️ Der Mieter kann deshalb grundsätzlich: • die Miete entsprechend mindern, • unter Umständen zu viel gezahlte Miete zurückfordern und • eine Anpassung künftiger Betriebskostenabrechnungen verlangen. Entscheidend ist dabei stets die tatsächliche Wohnfläche und die Umstände des Einzelfalls.⚖️ Aktuelles Gerichtsurteil zur Wohnfläche (BGH,
Beschluss vom 17.10.2023 – Az. VIII ZR 61/23)
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich die Berechnung der Wohnfläche grundsätzlich nach den Vorschriften richtet, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags galten. Für Mietverträge ab dem Jahr 2004 ist regelmäßig die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Kurz gesagt: Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche stellt grundsätzlich eine verbindliche Vereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab, kann ein Mietmangel vorliegen, der unter anderem eine Mietminderung rechtfertigen kann. BGH, Beschluss vom 17.10.2023 – Az. VIII ZR 61/23.Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal
aktualisiert: Juni 2026Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-Rechtsportal erstellt.
Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von Gesetzestexten und aktuel-
ler Rechtsprechung. Inhalte werden regelmäßig mit juristischen Quellen
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Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und praxisnah darzustellen.
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Wohnfläche im Mietvertrag:
Welche Rechte haben Mieter bei
Abweichungen?
Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle. Sie beeinflusst unter anderem die Miethöhe, Betriebskosten und die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt. Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung erheblich von der vereinbarten Fläche ab, können sich daraus Rechte für Mieter ergeben.Das Wichtigste auf einen Blick
✅ Die Wohnfläche im Mietvertrag gilt grundsätzlich als vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung. ✅ Eine Abweichung von mehr als 10 % kann einen Mietmangel darstellen. ✅ Mieter können unter Umständen die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. ✅ Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche und nicht allein die Angabe im Exposé oder in der Anzeige. ✅ Grundlage zahlreicher Entscheidungen ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).Was bedeutet die Wohnfläche im
Mietvertrag?
Die Wohnfläche beschreibt die Größe der Räume, die dem Wohnen dienen. Sie bildet häufig die Grundlage für: • die Berechnung der Miete • die Umlage von Betriebskosten • Mieterhöhungen • die Beurteilung möglicher Mietmängel Wird im Mietvertrag beispielsweise eine Wohnfläche von 80 m² vereinbart, darf der Mieter grundsätzlich erwarten, dass die Wohnung diese Größe auch tatsächlich aufweist.Welche Rechte haben Mieter bei einer
Wohnflächenabweichung?
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Größe, kommen verschiedene Ansprüche in Betracht.Mietminderung
Die Miete kann unter Umständen entsprechend der Flächenabweichung gemindert werden. Beispiel Vereinbarte Wohnfläche: 90 m² Tatsächliche Wohnfläche: 80 m² Abweichung: 11,1 % In diesem Fall kann grundsätzlich eine entsprechende Mietminderung möglich sein.Rückforderung überzahlter Miete
Wurde über längere Zeit eine zu hohe Miete gezahlt, können unter bestimmten Voraussetzungen Rückzahlungsansprüche bestehen. Hierbei spielen insbesondere folgende Punkte eine Rolle: ✔ Verjährungsfristen ✔ Zeitpunkt der Kenntnis ✔ Höhe der Überzahlung⚖️ Wann liegt eine zu geringe
Wohnfläche vor?
Nicht jede Abweichung führt automatisch zu Ansprüchen. Beispiel Vereinbarte Fläche Tatsächliche Fläche Abweichung 100 m² 95 m² 5 % 100 m² 89 m² 11 % Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt:Mehr als 10 % Abweichung
Eine Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kann einen Mietmangel darstellen.Bis 10 % Abweichung
Kleinere Differenzen müssen Mieter grundsätzlich hinnehmen.Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung erfolgt häufig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). ✅ Voll angerechnet werden: • Wohn- und Schlafzimmer • Küche • Badezimmer • Flur ☑ Teilweise angerechnet werden: • Balkone • Terrassen • ❄ Wintergärten Je nach Ausstattung erfolgt häufig eine Anrechnung von 25 % bis 50 %.❌ Nicht zur Wohnfläche zählen:
• Garagen • Kellerräume • Abstellräume außerhalb der Wohnung • GartenflächenAuswirkungen auf Betriebskosten
Sind Nebenkosten nach Quadratmetern verteilt, kann auch die Betriebskostenabrechnung betroffen sein. Eine geringere Wohnfläche kann dazu führen, dass: • Betriebskosten neu berechnet werden müssen • Nachforderungen reduziert werden • Guthaben entstehenGilt die Wohnfläche auch bei
Mieterhöhungen?
Ja. Wurde eine zu große Fläche zugrunde gelegt, kann dies Auswirkungen auf spätere Mieterhöhungen haben. Gerichte stellen hierbei regelmäßig auf die tatsächliche Wohnfläche ab.Wie kann die Wohnfläche überprüft
werden?
Mieter haben mehrere Möglichkeiten: Eigene Vermessung Eine erste Orientierung kann durch eigenes Ausmessen erfolgen. Sachverständiger Ein Gutachter kann die Wohnfläche fachgerecht berechnen. ⚖ Rechtliche Prüfung Bei größeren Abweichungen kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.Häufige Fragen zur Wohnfläche im
Mietvertrag
Ist die Wohnfläche im Exposé
verbindlich?
Nicht zwingend. Maßgeblich sind die Vereinbarungen im Mietvertrag und die Umstände des Einzelfalls.Muss jede kleine Abweichung akzeptiert
werden?
Ja. Nach der Rechtsprechung führen geringfügige Unterschiede regelmäßig nicht zu Ansprüchen.Zählt der Balkon vollständig zur
Wohnfläche?
Nein. Balkone werden meist nur anteilig berücksichtigt.Kann eine zu hohe Miete zurückgefordert
werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Dabei sind insbesondere Verjährungsfristen zu beachten.Wer muss die falsche Wohnfläche
beweisen?
Grundsätzlich muss die Partei, die sich auf die Abweichung beruft, die tatsächliche Wohnfläche nachweisen.Praxisfall: Wohnung kleiner als im
Mietvertrag angegeben
Ein Mieter unterschreibt einen Mietvertrag für eine Wohnung mit einer angegebenen Wohnfläche von 85 m². Einige Jahre später lässt er die Räume nachmessen. Dabei stellt sich heraus, dass die Wohnung tatsächlich nur 76 m² groß ist. Die Abweichung beträgt rund 10,6 % und überschreitet damit die von der Rechtsprechung entwickelte Zehn-Prozent-Grenze. ⚖️ Der Mieter kann deshalb grundsätzlich: • die Miete entsprechend mindern, • unter Umständen zu viel gezahlte Miete zurückfordern und • eine Anpassung künftiger Betriebskostenabrechnungen verlangen. Entscheidend ist dabei stets die tatsächliche Wohnfläche und die Umstände des Einzelfalls.Weiterführende Themen
Nebenkostenabrechnung erstellen Nebenkosten Abwasser Nebenkosten bei Leerstand Verteilung der Nebenkosten nach Wohnfläche⚖️ Aktuelles Gerichtsurteil zur
Wohnfläche (BGH, Beschluss vom
17.10.2023 – Az. VIII ZR 61/23)
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich die Berechnung der Wohnfläche grundsätzlich nach den Vorschriften richtet, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags galten. Für Mietverträge ab dem Jahr 2004 ist regelmäßig die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Kurz gesagt: Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche stellt grundsätzlich eine verbindliche Vereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab, kann ein Mietmangel vorliegen, der unter anderem eine Mietminderung rechtfertigen kann. BGH, Beschluss vom 17.10.2023 – Az. VIII ZR 61/23.Rechtliche Grundlagen
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) • Wohnflächenverordnung (WoFlV) • Zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH)Fazit
Die Wohnfläche ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags. Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Fläche ab, können sich daraus erhebliche Rechte für Mieter ergeben. Neben einer möglichen Mietminderung kommen auch Rückforderungsansprüche und Auswirkungen auf Betriebskosten oder Mieterhöhungen in Betracht.Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal
aktualisiert: Juni 2026Diese Beiträge wurden von der Redaktion von AMK-
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