Darf ein Mieter ohne Zustimmung untervermieten?

Grundsätzlich darf ein Mieter die Wohnung oder einzelne Räume nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, sofern der Mietvertrag dies nicht ausdrücklich erlaubt. In vielen Fällen ist eine vorherige Erlaubnis erforderlich.

Muss der Vermieter die unerlaubte Untervermietung beweisen?

Ja, der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast für die unerlaubte Untervermietung. Geeignete Nachweise können beispielsweise Fotos, Zeugenaussagen, Inserate oder Schriftverkehr sein.

Ist eine Abmahnung vor einer Kündigung erforderlich?

In der Regel ist vor einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung eine Abmahnung erforderlich. Nur in Ausnahmefällen, bei besonders schweren Pflichtverletzungen, kann eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich sein.

Reicht ein Airbnb-Inserat als Beweis aus?

Ein Airbnb- oder vergleichbares Inserat kann ein wichtiges Indiz für eine unerlaubte Untervermietung sein. In der Praxis sollte es jedoch idealerweise durch weitere Beweise ergänzt werden.

Kann der Vermieter sofort fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei besonders schweren Pflichtverletzungen und wenn dem Mieter zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde oder diese entbehrlich ist.

Was passiert nach einer wirksamen Kündigung?

Nach einer wirksamen Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung bis zum Beendigungszeitpunkt zu räumen und an den Vermieter zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, kann eine Räumungsklage erforderlich werden.

⚖️ Wann darf der Vermieter wegen Untervermietung kündigen?

Mieter dürfen eine Wohnung grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis weitervermieten. Das ergibt sich aus § 540 Abs. 1 BGB. Dort geht es um die Überlassung der Mietsache an Dritte. Dazu zählt insbesondere die Untervermietung. Eine fehlende Erlaubnis bedeutet jedoch nicht automatisch: • Der Vermieter kann immer sofort fristlos kündigen. • Die Umstände des Einzelfalls spielen eine wichtige Rolle.

Was gilt als unerlaubte Untervermietung?

Eine unerlaubte Untervermietung kann verschiedene Formen haben.

Typische Fälle

• Der Mieter überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten. • Der Mieter vermietet einzelne Räume ohne erforderliche Erlaubnis. • Der Mieter vermietet die Wohnung zeitweise an Feriengäste. • Der Mieter verlangt vom Untermieter eine eigene Miete. • ⚠️ Eine erteilte Erlaubnis deckt die konkrete Nutzung nicht ab. Auch eine zunächst erlaubte Untervermietung kann später problematisch werden. Entscheidend ist deshalb immer der genaue Inhalt der Erlaubnis.

⚠️ Darf der Vermieter sofort fristlos kündigen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. § 543 BGB verlangt für eine fristlose Kündigung einen wichtigen Grund. Bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann eine unerlaubte Überlassung relevant sein. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nennt ausdrücklich die unbefugte Überlassung an Dritte. Bei einer Pflichtverletzung verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zunächst eine Abmahnung. Eine Abmahnung kann entbehrlich sein. Das gilt beispielsweise bei besonderen Umständen oder fehlender Aussicht auf Erfolg.

Gibt es eine feste Frist für die Abmahnung?

Eine bestimmte Anzahl von Tagen schreibt § 543 BGB nicht vor. Die Frist muss angemessen sein. Sie sollte dem Mieter klar zeigen, welches Verhalten beendet werden muss. Der Vermieter sollte außerdem die Folgen einer weiteren Pflichtverletzung nennen.

Welche Beweise braucht der Vermieter?

Eine Kündigung sollte nicht auf bloßen Vermutungen beruhen. Der Vermieter sollte die Tatsachen möglichst dokumentieren. • Sinnvolle Unterlagen können sein: • öffentlich sichtbare Wohnungsanzeigen, • Ausdrucke oder Bildschirmaufnahmen von Internetangeboten, • schriftliche Mitteilungen von Nachbarn, • Aussagen von Zeugen, • konkrete Angaben zu Aufenthaltszeiträumen, • ✉️ frühere Schreiben an den Mieter, • der Mietvertrag, • eine eventuell erteilte Untervermietungserlaubnis. Wichtig ist der Zeitpunkt. Internetangebote sollten deshalb möglichst mit Datum dokumentiert werden. Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass eine Abmahnung keinen automatischen Beweisvorsprung schafft. Im späteren Kündigungsprozess muss die Pflichtverletzung weiterhin bewiesen werden. ⚠️ Ein häufiger Fehler: Die Erlaubnis wird übersehen Vor einer Kündigung sollte der Mietvertrag genau geprüft werden. Manche Verträge enthalten besondere Regelungen zur Untervermietung. Auch eine separate Zustimmung kann bestehen. Eine Erlaubnis kann außerdem nur für eine bestimmte Person gelten.

Praxistipp

Legen Sie die Erlaubnis und den Mietvertrag nebeneinander. Prüfen Sie anschließend: • Welche Person darf einziehen? • Welche Räume dürfen überlassen werden? • Für welchen Zeitraum gilt die Zustimmung? • Gibt es Vorgaben zur Untervermietung? • ⚠️ Enthält die Erlaubnis besondere Bedingungen? Erst danach sollte die Kündigung vorbereitet werden.

⚖️ Ordentliche Kündigung als zusätzliche Möglichkeit

Neben einer fristlosen Kündigung kann eine ordentliche Kündigung infrage kommen. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nennt die schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten als möglichen Grund. Deshalb kann bei entsprechender Sachlage eine Kündigung formuliert werden: „fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin“ Damit wird nicht ausschließlich auf die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gesetzt. Ob diese Kombination im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Kündigungsfrist gilt bei der ordentlichen Kündigung?

Für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gelten grundsätzlich die gesetzlichen Fristen. Maßgeblich ist insbesondere § 573c BGB. Bei einer Vermieterkündigung kann die Frist mit zunehmender Mietdauer länger werden. Deshalb sollte der konkrete Beendigungstermin sorgfältig berechnet werden. Ein falsches Datum kann unnötige Probleme verursachen.

⚖️ Was zeigt die Rechtsprechung?

Der Bundesgerichtshof hat sich mehrfach mit unerlaubter Untervermietung beschäftigt. Dabei kommt es stark auf die konkreten Umstände an. In einem Urteil vom 11. Januar 2012 beschäftigte sich der BGH mit einer erheblichen Pflichtverletzung durch unerlaubte Untervermietung. Auch andere Entscheidungen zeigen: Eine Kündigung wegen Untervermietung darf nicht losgelöst vom konkreten Sachverhalt betrachtet werden. Bei einer bestehenden Untervermietungserlaubnis kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen. Der genaue Inhalt der Erlaubnis ist deshalb besonders wichtig.

Praxisbeispiel: Wohnung ohne Zustimmung weitervermietet

Herr M. mietet eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Er zieht vorübergehend zu seiner Partnerin. Die eigene Wohnung überlässt er anschließend einem Bekannten. Der Vermieter hat keine Untervermietung erlaubt. Durch einen Nachbarn erfährt der Vermieter von der Nutzung. Der Vermieter dokumentiert anschließend ein öffentliches Wohnungsangebot. Er fordert Herrn M. zunächst zur Beendigung der unerlaubten Nutzung auf. Eine weitere Untervermietung erfolgt trotzdem. Jetzt kann eine Kündigung rechtlich deutlich anders zu bewerten sein. Entscheidend bleiben die konkreten Umstände.

⚠️ Diese Fehler sollten Vermieter vermeiden

❌ Nur aufgrund eines Gerüchts kündigen Ein Gerücht ersetzt keine nachvollziehbare Tatsachengrundlage. ❌ Die Abmahnung völlig vergessen Bei einer Pflichtverletzung kann sie für die fristlose Kündigung erforderlich sein. ❌ Eine falsche Person beschuldigen Der Vermieter sollte genau feststellen, wer die Wohnung tatsächlich nutzt. ❌ Die Untervermietungserlaubnis nicht prüfen Eine vorhandene Zustimmung kann die Situation grundlegend verändern. ❌ Nur mündlich kündigen Eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf grundsätzlich der Schriftform. ❌ Den Zugang nicht dokumentieren Ein unterschriebener Brief allein beweist noch nicht automatisch seinen Zugang.

✉️ Wie sollte die Kündigung zugestellt werden?

Der Vermieter sollte den Zugang nachweisen können. Eine persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung kann dafür geeignet sein. Auch ein Bote kann den Einwurf dokumentieren. Bei wichtigen Schreiben sollte der Zustellweg bewusst gewählt werden.

Praxistipp

Bewahren Sie folgende Unterlagen gemeinsam auf: • unterschriebenes Kündigungsschreiben, • Kopie der Abmahnung, • vorhandene Beweismittel, • Zustellnachweis, • kurze Chronologie der Ereignisse. So bleibt der Ablauf später nachvollziehbar.

❓ Häufige Fragen zur Kündigung wegen Untervermietung

⚖️ Kann unerlaubte Untervermietung zur fristlosen Kündigung führen?

Ja, das kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. § 543 BGB nennt die unbefugte Überlassung an Dritte ausdrücklich. Ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, hängt vom Einzelfall ab.

Muss der Vermieter vorher abmahnen?

Bei einer Pflichtverletzung verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine Abmahnung. Das Gesetz kennt jedoch Ausnahmen. Eine vorherige Abmahnung kann deshalb im Einzelfall entbehrlich sein.

Reicht ein Verdacht auf Untervermietung?

Ein bloßer Verdacht ist als Grundlage riskant. Der Vermieter sollte konkrete Tatsachen dokumentieren können.

Kann gleichzeitig ordentlich gekündigt werden?

Eine Kündigung kann grundsätzlich fristlos und hilfsweise ordentlich erklärt werden. Die Voraussetzungen müssen jeweils gesondert geprüft werden.

✉️ Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?

Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist die Schriftform zu beachten. § 568 BGB regelt die entsprechende Form.

Welche Frist gilt bei einer ordentlichen Kündigung?

Das hängt unter anderem von der bisherigen Mietdauer ab. Die gesetzlichen Fristen ergeben sich insbesondere aus § 573c BGB.

⚖️ Rechtliche Grundlagen

Für dieses Thema sind insbesondere folgende Vorschriften relevant: § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung

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⚖️ Kündigung wegen

unerlaubter Untervermietung –

Vorlage

✍️ Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal / Aktualisiert: September 2026 • Eine Untervermietung braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. • § 540 BGB regelt die Überlassung der Wohnung an Dritte. • Eine unerlaubte Untervermietung kann eine Kündigung rechtfertigen. • Eine fristlose Kündigung setzt häufig zunächst eine Abmahnung voraus. • Der Vermieter sollte die unerlaubte Untervermietung beweisen können. • Die Kündigung muss dem Mieter nachweisbar zugehen. • Eine hilfsweise ordentliche Kündigung kann sinnvoll sein. • Jeder Fall hängt von den konkreten Umständen ab.

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Kündigungscheck: Unerlaubte Untervermietung

Prüfen Sie mit wenigen Fragen, ob eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung grundsätzlich in Betracht kommen kann.

1. Hat der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon untervermietet? Ja Nein

2. Wurde der Vermieter vorher um Erlaubnis gebeten? Ja Nein

3. Hat der Vermieter der Untervermietung zugestimmt? Ja Nein Nicht bekannt

4. Wurde der Mieter bereits zur Beendigung der Untervermietung aufgefordert? Ja Nein

Der Check ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung. Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls.

⚖️ Wann darf der Vermieter wegen

Untervermietung kündigen?

Was gilt als unerlaubte