Muss der Vermieter die unerlaubte Untervermietung beweisen?

Ja, der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast für die unerlaubte Untervermietung. Geeignete Nachweise können beispielsweise Fotos, Zeugenaussagen, Inserate oder Schriftverkehr sein.

Ist eine Abmahnung vor einer Kündigung erforderlich?

In der Regel ist vor einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung eine Abmahnung erforderlich. Nur in Ausnahmefällen, bei besonders schweren Pflichtverletzungen, kann eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich sein.

Reicht ein Airbnb-Inserat als Beweis aus?

Ein Airbnb- oder vergleichbares Inserat kann ein wichtiges Indiz für eine unerlaubte Untervermietung sein. In der Praxis sollte es jedoch idealerweise durch weitere Beweise ergänzt werden.

Kann der Vermieter sofort fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei besonders schweren Pflichtverletzungen und wenn dem Mieter zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde oder diese entbehrlich ist.

Was passiert nach einer wirksamen Kündigung?

Nach einer wirksamen Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung bis zum Beendigungszeitpunkt zu räumen und an den Vermieter zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, kann eine Räumungsklage erforderlich werden.

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Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung –

Q: Darf ein Mieter ohne Zustimmung untervermieten?

Grundsätzlich darf ein Mieter die Wohnung oder einzelne Räume nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, sofern der Mietvertrag dies nicht ausdrücklich erlaubt. In vielen Fällen ist eine vorherige Erlaubnis erforderlich.

Muster, Voraussetzungen, Urteile und

rechtssichere Vorgehensweise

Was ist eine unerlaubte Untervermietung?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume einem Dritten zur Nutzung überlässt. Die Zustimmung des Vermieters ist in vielen Fällen erforderlich. Eine unerlaubte Untervermietung kann insbesondere vorliegen, wenn: ✅ die gesamte Wohnung weitervermietet wird ✅ einzelne Zimmer gegen Entgelt überlassen werden ✅ Feriengäste über Plattformen aufgenommen werden ✅ dauerhaft weitere Personen einziehen ✅ die Wohnung gewerblich weitervermietet wird

⚖️ Gesetzliche Grundlage

Die maßgeblichen Regelungen finden sich insbesondere in: § 540 BGB § 543 BGB § 553 BGB Diese Vorschriften regeln die Gebrauchsüberlassung an Dritte, außerordentliche Kündigungen und die Voraussetzungen einer zulässigen Untervermietung.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Nicht jede unerlaubte Untervermietung berechtigt sofort zur Kündigung. Regelmäßig müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Voraussetzung Erforderlich Vertragsverstoß ✔ Nachweis der Untervermietung ✔ Vorherige Abmahnung Meist ja Fortsetzung des Verstoßes ✔ Schriftform der Kündigung ✔

Ordentliche oder fristlose Kündigung?

In der Praxis ist die ordentliche Kündigung häufig rechtssicherer als eine sofortige fristlose Kündigung.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter

Schritt 1: Verstoß dokumentieren

Sammeln Sie alle verfügbaren Nachweise: • Screenshots von Vermietungsanzeigen • Schriftverkehr • Zeugenaussagen • Hausmeisterprotokolle • Dokumentationen der Nutzung

Schritt 2: Abmahnung aussprechen

Die Abmahnung sollte: • ✔ den Verstoß beschreiben • ✔ zur Beendigung auffordern • ✔ eine Frist setzen • ✔ die Kündigung androhen

Schritt 3: Reaktion des Mieters abwarten

Entfernt der Mieter die Ursache des Verstoßes, entfällt häufig die Grundlage für eine Kündigung.

Schritt 4: Kündigung erklären

Besteht der Verstoß weiterhin, kann die Kündigung ausgesprochen werden.

Muster: Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Beispiel: Betreff: Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Untervermietung Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name], trotz unserer Abmahnung vom [Datum] haben Sie die Mietwohnung weiterhin ohne unsere Zustimmung ganz oder teilweise Dritten überlassen. Durch dieses Verhalten verletzen Sie Ihre mietvertraglichen Pflichten Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift]

⚖️ Wichtige Gerichtsentscheidungen

Unerlaubte Gebrauchsüberlassung kann Kündigung rechtfertigen Gerichte haben mehrfach bestätigt, dass eine fortgesetzte unerlaubte Untervermietung nach erfolgter Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen kann. Entscheidend sind dabei stets: • Umfang der Pflichtverletzung • Verhalten des Mieters • Vorherige Abmahnung • Nachweisbarkeit Praxisbeispiel 1 Vollständige Weitervermietung Ein Mieter zieht aus und vermietet die Wohnung vollständig an Dritte weiter. • ➡ Regelmäßig erheblicher Vertragsverstoß. • • ➡ Nach erfolgloser Abmahnung häufig Kündigungsgrund. Praxisbeispiel 2 Airbnb-Nutzung Eine Wohnung wird regelmäßig an wechselnde Feriengäste vermietet. • ➡ Häufig schwerwiegender Vertragsverstoß. • ➡ Je nach Umfang kann sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Praxisbeispiel 3 Aufnahme eines Partners Der Lebenspartner zieht dauerhaft ein. • ➡ Nicht automatisch eine unerlaubte Untervermietung. • ➡ Einzelfallprüfung erforderlich.

❌ Die häufigsten Fehler von Vermietern

Fehler Nr. 1 Keine ausreichende Beweissicherung. Fehler Nr. 2 Verzicht auf eine Abmahnung. Fehler Nr. 3 Falsche Kündigungsfrist. Fehler Nr. 4 Unvollständige Kündigungsbegründung. Fehler Nr. 5 Verwendung veralteter Muster.

❓FAQ zur Kündigung wegen Untervermietung

Darf ein Mieter ohne Zustimmung untervermieten?

Grundsätzlich nein, sofern eine Zustimmung erforderlich ist.

Muss der Vermieter die Untervermietung beweisen?

Ja. Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Vermieter.

Ist eine Abmahnung immer notwendig?

In den meisten Fällen ja.

Reicht ein Airbnb-Inserat als Beweis?

Es kann ein wichtiges Indiz darstellen, sollte aber durch weitere Nachweise ergänzt werden.

Kann auch eine Räumungsklage erforderlich werden?

Ja, wenn der Mieter die Wohnung nach wirksamer Kündigung nicht freiwillig zurückgibt.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 540 BGB § 543 BGB § 553 BGB Veröffentlichte Rechtsprechung deutscher Amts- und Landgerichte

Zusammenfassung

Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung setzt regelmäßig einen nachweisbaren Vertragsverstoß und zuvor ausgesprochene Abmahnung voraus. Vermieter sollten den Sachverhalt sorgfältig dokumentieren und die Kündigung rechtssicher formulieren. Das bereitgestellte Muster dient als Orientierung und sollte bei komplexen Fällen individuell angepasst werden.

Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal

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⚖️ Gesetzliche Grundlage

Wann darf der Vermieter kündigen?

Ordentliche oder fristlose

Kündigung?

In der Praxis ist die ordentliche Kündigung häufig rechtssicherer als eine sofortige fristlose Kündigung.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für

Vermieter

Schritt 1: Verstoß dokumentieren

Sammeln Sie alle verfügbaren Nachweise: • Screenshots von Vermietungsanzeigen • Schriftverkehr • Zeugenaussagen • Hausmeisterprotokolle • Dokumentationen der Nutzung

Schritt 2: Abmahnung aussprechen

Die Abmahnung sollte: • ✔ den Verstoß beschreiben • ✔ zur Beendigung auffordern • ✔ eine Frist setzen • ✔ die Kündigung androhen

Schritt 3: Reaktion des Mieters abwarten

Entfernt der Mieter die Ursache des Verstoßes, entfällt häufig die Grundlage für eine Kündigung.

Schritt 4: Kündigung erklären

Besteht der Verstoß weiterhin, kann die Kündigung ausgesprochen werden.

Muster: Kündigung wegen

unerlaubter Untervermietung

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Unerlaubte Gebrauchsüberlassung kann Kündigung rechtfertigen Gerichte haben mehrfach bestätigt, dass eine fortgesetzte unerlaubte Untervermietung nach erfolgter Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen kann. Entscheidend sind dabei stets: • Umfang der Pflichtverletzung • Verhalten des Mieters • Vorherige Abmahnung • Nachweisbarkeit Praxisbeispiel 1 Vollständige Weitervermietung Ein Mieter zieht aus und vermietet die Wohnung vollständig an Dritte weiter. • ➡ Regelmäßig erheblicher Vertragsverstoß. • • ➡ Nach erfolgloser Abmahnung häufig Kündigungsgrund. Praxisbeispiel 2 Airbnb-Nutzung Eine Wohnung wird regelmäßig an wechselnde Feriengäste vermietet. • ➡ Häufig schwerwiegender Vertragsverstoß. • • ➡ Je nach Umfang kann sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Praxisbeispiel 3 Aufnahme eines Partners Der Lebenspartner zieht dauerhaft ein. • ➡ Nicht automatisch eine unerlaubte Untervermietung. • ➡ Einzelfallprüfung erforderlich.

❌ Die häufigsten Fehler von

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Darf ein Mieter ohne Zustimmung

untervermieten?

Grundsätzlich nein, sofern eine Zustimmung erforderlich ist.

Muss der Vermieter die Untervermietung

beweisen?

Ja. Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Vermieter.

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In den meisten Fällen ja.

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Kann auch eine Räumungsklage

erforderlich werden?

Ja, wenn der Mieter die Wohnung nach wirksamer Kündigung nicht freiwillig zurückgibt.

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