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Autor: Redaktion AMK-Rechtsportal

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Die Inhalte basieren auf sorgfältiger Recherche von

Gesetzestexten und aktueller Rechtsprechung. Inhalte

werden regelmäßig mit juristischen Quellen abgeglichen.

Unser Ziel ist es, rechtliche Themen verständlich und pra-

xisnah darzustellen.

Geprüfte Inhalte - Verständlich und praxisnah erklärt - Regelmäßig aktualisiert

Hinweis: Die Artikel stellen keine Rechtsberatung dar.

WEG-Verwaltervertrag Vorlage

– Vertrag für die

Wohnungseigentümergemein-

schaft

Ein Verwalter übernimmt für eine Wohnungseigentümergemeinschaft wichtige Aufgaben. Er organisiert die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, bereitet Entscheidungen vor und kümmert sich um die laufenden Verwaltungsangelegenheiten. Damit die Zusammenarbeit funktioniert, sollten die Aufgaben und Befugnisse eindeutig geregelt sein. Auch Vergütung, Vertragslaufzeit und zusätzliche Leistungen müssen zur Gemeinschaft passen. Eine WEG-Verwaltervertrag-Vorlage bietet dafür eine Grundlage. Sie hilft dabei, die vertraglichen Vereinbarungen strukturiert vorzubereiten und offene Punkte vor dem Abschluss zu erkennen.

WEG-Verwalter bestellen und Vertrag

abschließen: Was ist der

Unterschied?

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zwei Dinge auseinandergehalten werden: die Bestellung des Verwalters durch Beschluss und der Vertrag über seine Tätigkeit. Nach § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entscheiden die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Die Bestellung kann grundsätzlich für höchstens fünf Jahre erfolgen. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums gilt eine Höchstdauer von drei Jahren. Der Verwaltervertrag regelt dagegen die vertraglichen Bedingungen der Tätigkeit. Dazu zählen beispielsweise die vereinbarten Leistungen, die Vergütung und weitere Einzelheiten der Zusammenarbeit. Beide Vorgänge hängen zusammen, sind rechtlich aber nicht identisch. Deshalb sollte die Gemeinschaft darauf achten, dass Beschluss und Vertrag zueinander passen.

Welche Aufgaben soll der WEG-

Verwalter übernehmen?

Die Aufgaben sollten nicht nur allgemein beschrieben werden. Entscheidend ist, welche Leistungen die Gemeinschaft konkret erwartet und welche Tätigkeiten bereits mit der vereinbarten Vergütung abgegolten sind. Zu den typischen Themen gehören: • Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftseigentums • Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen • Umsetzung gefasster Beschlüsse • Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung • Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und Rücklagen • Organisation erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen • Kommunikation mit Wohnungseigentümern und Dienstleistern Welche Pflichten gesetzlich bestehen und welche zusätzlichen Leistungen vereinbart werden, muss im Einzelfall unterschieden werden. Die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse ergeben sich insbesondere aus §§ 27 und 28 WEG.

Entscheidungsbefugnisse: Was darf

der Verwalter selbst entscheiden?

Nicht jede Maßnahme erfordert denselben Abstimmungsaufwand. Gleichzeitig darf die Verwaltung nicht automatisch jede größere Ausgabe eigenständig veranlassen. § 27 WEG regelt, welche Maßnahmen der Verwalter ohne gesonderten Beschluss treffen darf. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen sowie Maßnahmen zur Fristwahrung oder zur Abwendung eines Nachteils. Die Wohnungseigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern. Für die Vertragsgestaltung ist deshalb wichtig, die gesetzlichen Vorgaben und die Beschlüsse der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Auch die Abläufe bei größeren Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen sollten verständlich geregelt sein.

Wie wird die Vergütung des WEG-

Verwalters geregelt?

Die Vergütung gehört zu den Punkten, die vor Vertragsabschluss genau geprüft werden sollten. Die Gemeinschaft sollte nachvollziehen können, welche Leistungen mit der Grundvergütung abgegolten sind und welche Tätigkeiten zusätzlich berechnet werden können. Zu klären sind beispielsweise: • Welche laufenden Verwaltungsleistungen sind enthalten? • Welche zusätzlichen Leistungen werden gesondert vergütet? • Wie werden Sonderleistungen abgerechnet? • Welche Auslagen können erstattet werden? • Unter welchen Voraussetzungen darf sich die Vergütung ändern? Besonders wichtig ist eine verständliche Abgrenzung zwischen regulären Aufgaben und zusätzlichen Leistungen. So können die Wohnungseigentümer besser beurteilen, welche Kosten im laufenden Betrieb entstehen können.

Laufzeit, Kündigung und Abberufung

Auch die Vertragsdauer sollte sorgfältig geprüft werden. Dabei ist zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Nach § 26 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese gesetzlichen Vorgaben müssen bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Die vertraglichen Regelungen sollten außerdem erkennen lassen, wann die Zusammenarbeit beginnt und welche Folgen eine Beendigung hat.

Ein Beispiel aus der

Eigentümergemeinschaft

In einer Wohnanlage steht eine größere Reparatur am Dach an. Die Eigentümer erwarten, dass der Verwalter Angebote einholt und die Maßnahme vorbereitet. Unklar ist jedoch, wer über die Beauftragung entscheidet und bis zu welchem Betrag die Verwaltung selbst handeln darf. Ein gut abgestimmter Verwaltervertrag und passende Beschlüsse können die Zuständigkeiten nachvollziehbarer machen. Sie ersetzen zwar keine erforderliche Entscheidung der Eigentümer, helfen aber bei der Organisation des Verfahrens.

Was sollte vor der Verwendung einer

WEG-Verwaltervertrag-Vorlage

geprüft werden?

• Vor dem Abschluss sollte die Gemeinschaft insbesondere folgende Punkte kontrollieren: • • Sind die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalter korrekt bezeichnet? • Stimmen Vertragsbeginn und Bestellung überein? • Sind Aufgaben und Zusatzleistungen verständlich beschrieben? • Passen die Befugnisse zu den gesetzlichen Vorgaben und den Beschlüssen? • Sind Grundvergütung und zusätzliche Kosten nachvollziehbar? • Sind Laufzeit und Vertragsbeendigung zutreffend geregelt? • Sind Datenschutz und der Umgang mit gemeinschaftlichen Unterlagen berücksichtigt? • Passt die Vorlage zur Größe und zum tatsächlichen Verwaltungsbedarf der Gemeinschaft? Eine Vorlage sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Bestehende Beschlüsse und die konkreten Verhältnisse der Gemeinschaft müssen berücksichtigt werden.

Wann ist eine individuelle Prüfung

sinnvoll?

Eine allgemeine Vorlage ist nicht für jede Wohnungseigentümergemeinschaft gleichermaßen geeignet. Eine individuelle Prüfung kann besonders sinnvoll sein, wenn umfangreiche Sanierungen geplant sind, besondere Vergütungsmodelle gelten oder Aufgaben und Entscheidungsbefugnisse ungewöhnlich weit gefasst werden sollen. Auch bei Unklarheiten über die Reichweite einzelner Klauseln ist eine fachliche Prüfung ratsam. Das gilt insbesondere, wenn der Vertrag von gesetzlichen Vorgaben oder bestehenden Vereinbarungen abweichen soll.

WEG-Verwaltervertrag als Vorlage

nutzen

Mit einer passenden Vorlage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die vertraglichen Vereinbarungen systematisch vorbereiten. Sie bietet einen Ausgangspunkt, um Leistungen, Vergütung und Zuständigkeiten zu besprechen. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob die angebotene Vorlage den benötigten Umfang abdeckt. Entscheidend ist, dass sie tatsächlich für die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist. Hinweis: Eine allgemeine Vorlage ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Maßgeblich sind insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz, die Beschlüsse der Gemeinschaft und die konkreten Vertragsbedingungen.